SCRITTURA PRIVATA DI AFFITTO D’AZIENDA
SCRITTURA PRIVATA DI AFFITTO D’AZIENDA
L’anno Il giorno del mese di in
presso si conviene e stipulata la seguente scrittura privata da valere, occorrendo, quale pubblico strumento tra:
- la Calampiso S.p.A. con sede in San Xxxx Lo Capo contrada Sauci Grande cod. fisc. , in persona del Presidente del CDA e Legale rappresentante pro tempore Avv. Xxxxxx Xxxxxxxxxx, autorizzato alla stipula del presente atto giusto verbale del Cda del ;
- la Comunione di godimento delle “Unità Abitative turistico alberghiere” e degli “Impianti Sportivi, Anfiteatro e locale animazione” della Residenza Turistica Alberghiera “CALAMPISO” rappresentata dall’Amministratore Perito Ind. Xxxxxx Xxxxxx Onda, autorizzato alla stipula del presente atto giusta Assemblea del 30 Aprile 2011; successivamente indicati quali
Locatori, da una parte;
- la . con sede in ; successivamente indicata quale
Affittuaria, dall’altra parte. In diversi articolati, formanti unico ed inscindibile contesto, per la cui intelligenza si
PREMETTE
- che la Calampiso S.p.A. è titolare dell’autorizzazione n. rilasciata dalla Questura di Trapani richiesta per la gestione alberghiera e/o residenziale e/o mista del complesso turistico, con le modalità ed i limiti che saranno accertati ed accettati dall’affittuaria con la sottoscrizione della scrittura privata;
- che è intenzione dei LOCATORI affidare in locazione la gestione commerciale della Residenza Turistica Alberghiera denominata “Villaggio Calampiso” attraverso lo strumento dell’affitto d’azienda, attuando in tal modo la piena separazione tra la proprietà immobiliare e l’attività imprenditoriale, per azzerare così il relativo “rischio d’impresa” e realizzare un ricavo annuale, certo e predeterminato;
- che i LOCATORI ritengono indispensabile, nonché ulteriore primario “oggetto e scopo” dell’affidamento a terzi della gestione, il rilancio e la riqualificazione dell’offerta alberghiera da parte dell’AFFITTUARIA, la quale si impegna a realizzarla secondo soddisfacenti standard di sicurezza e funzionalità, prioritariamente mediante l’organizzazione dell’apertura della struttura anche nel periodo autunno/inverno.
- che l’AFFITTUARIA ha condiviso le richieste e i propositi sopra indicati dai Locatori, ritenendo che rientrano nei piani del proprio programma di investimenti e
ritenendo, altresì, la durata del contratto, proposta in anni nove non rinnovabili, esaustiva in relazione ai propri piani di business.
- che l’AFFITTUARIA riconosce ed accetta che, qual’ora entro il secondo anno di durata del presente contratto, la stessa non procedesse ad ampliare l’utilizzo della struttura anche nel periodo autunnale e invernale, ciò potrà costituire, ad insindacabile giudizio del LOCATORI, causa di scioglimento in danno del presente contratto.
Tutto quanto sopra premesso, le parti convengono e stabiliscono quanto segue:
Art. 1 OGGETTO
I LOCATORI concedono in affitto all’AFFITTUARIA, che a tale titolo accetta, la Residenza Turistica Alberghiera Calampiso, più brevemente denominata “Villaggio Calampiso” e quindi l’intero complesso immobiliare costituente il Villaggio stesso nonchè tutte le strutture annesse e connesse, sita in San Xxxx Lo Capo (Tp), località Sauci Grande, attualmente gestita unitariamente come R.T.A., con le limitazioni per il diritto di godimento meglio specificato di seguito, spettante, a determinate condizioni, agli azionisti e ai rogitanti.
Il complesso aziendale oggetto del contratto è costituito dal complesso dei beni, comprensivi delle licenze ed autorizzazioni, di cui all’inventario analitico redatto in contraddittorio tra le parti ed al presente contratto allegato sub “A”.
A titolo meramente esemplificativo e non esaustivo la gestione può comprendere: la prestazione di servizi tecnici, amministrativi ed organizzativi per il turismo ed il tempo libero, la fornitura dei relativi servizi, ivi compresi la somministrazione al pubblico di alimenti e bevande, nonché la gestione di ristoranti, trattorie, pub, pizzerie, discoteche, bar, supermercati, rivendite di giornali e riviste, sale da trattenimento, sale-giochi, sale da ballo; Comprende altresì l'esercizio del commercio dei generi di cui alla tabella merceologica XIV (dal quadro C1 al quadro C7, e alla tabella speciale MM per la rivendita di generi di monopolio) di cui alla legge 11/6/1971 n. 426, del D.M. n. 375 del 4.8.1988, del D.M. n. 561 del 17/9/96. Nonché attività di diving, parruccheria e centro benessere.
Più specificatamente si dà atto che la Residenza Turistica Alberghiera sopra indicata si configura come un insieme di beni mobili, ed immobili comprendente n. 269 (duecentosessantanove) unità turistico alberghiere, suddivise in numero 4626 segmenti settimanali contrassegnati dai codici : 21-1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11°-11b- 12-13-14-15-16-39, cui va aggiunto il periodo intercorrente tra il codice 39 e il codice 21; e tutte le infrastrutture commerciali, sportive e ricreative, nonché l’anfiteatro e il locale animazione. Il tutto meglio definito negli spazi e nella
completezza strutturale riportata nella planimetria generale allegata al presente contratto sub. “B”.
Per tutta la durata dell’affitto viene concessa anche la licenza d’uso di tutti i segni distintivi dell’impresa; di essi viene concessa in affitto anche la veste grafica ed il logotipo.
In particolare, si specifica che si intendono compresi nel patrimonio affittato i seguenti beni:
− tutti i nomi e i marchi e i brevetti, eventuali diritti di proprietà industriale, i progetti, i disegni, programmi software, il sito internet e le tecnologie utilizzate dai LOCATORI direttamente o indirettamente nell’attività produttiva e le altre immobilizzazioni immateriali, incluse quelle per la gestione delle manifestazioni congressuali ed eventi per conto dei clienti, nello stato di fatto, di diritto e amministrativo in cui attualmente si trovano, visti e piaciuti all’AFFITTUARIA che dichiara di accettarli così come sono senza alcuna eccezione;
− tutti i beni materiali immobili e i beni mobili di cui all’allegato inventario, nello stato di fatto, di diritto ed amministrativo in cui attualmente si trovano, visti e piaciuti all’Affittuaria, che dichiara di accettarli così come sono senza eccezione alcuna, essendo dalla stessa ben conosciuti e dei quali per altro ne riconosce espressamente la funzionalità.
− tutti i beni materiali immobili e i beni mobili di cui all’allegato inventario, vengono presi in carico dall’AFFITTUARIA per il valore contabile desumibile dalla contabilità aziendale della CALAMPISO S.p.A. al 31.12.2012, come da situazione contabile prima d’ora consegnata all’AFFITTUARIA e dalla stessa visionata ed accettata;
− l’AFFITTUARIA ritiene imprescindibile, ai fini della sottoscrizione della presente scrittura privata di affitto, che i beni immobili e mobili, funzionali allo svolgimento delle attività turistico alberghiere, e specificatamente, i ristoranti, trattorie, pub, pizzerie, discoteche, bar, supermercati, rivendite di giornali e riviste, sale da trattenimento, sale-giochi, sale da ballo, parco automezzi, diving, parruccheria e centro benessere, attrezzature varie, vengano conferiti liberi da qualsiasi vincolo contrattuale di locazione o di concessione nei confronti di terzi. Per i contratti in essere, dei quali è previsto la voltura all’AFFITTUARIA, viene stilato apposito elenco che viene allegato al presente contratto Sub. “C”.
Art. 2
LIMITAZIONE DEL GODIMENTO DELLA STRUTTURA ALBERGHIERA A FAVORE DEI TITOLARI
La parte LOCATRICE dichiara e a tal proposito l’AFFITTUARIA prende atto:
a) che una parte dei segmenti settimanali di dette unità turistiche alberghiere, facenti parte del complesso immobiliare, costituenti la Residenza turistica Alberghiera, è stata venduta dalla Calampiso S.p.A. a terzi ( successivamente indicati come “rogitanti”) in comproprietà, con diversi rogiti notarili e su detti segmenti settimanali gli stessi hanno diritto di godimento;
b) che gli azionisti presenti e futuri della Calampiso S.p.A., possessori di azioni speciali, possiedono e mantengono il diritto al godimento su una ulteriore parte dei segmenti settimanali con ricorrenza annuale di dette unità turistiche alberghiere del villaggio;
c) che il diritto al godimento di detti segmenti settimanali, spettante ai “Rogitanti” e agli “Azionisti” presenti e futuri, può essere esercitato esclusivamente nei modi e nei termini previsti dal “Contratto permanente di prenotazione alberghiera”, nel testo approvato dall’Assemblea degli Azionisti del 8.11.203 e dall’Assemblea delle Comunioni del 5.12.2003 e che si allega al presente contratto sub. “D”;
d) che l’affittuaria si impegna a rispettare, tale già esistente “Contratto permanente di prenotazione alberghiera e si obbliga a sua volta, a sottoscrivere con i LOCATORI, entro il 31 ottobre di ogni anno, apposito “ORDINE ANNUALE DI PRENOTAZIONE ALBERGHIERA”, nel quale verrà indicato per l’anno successivo, in particolare: il tariffario applicabile al pubblico della struttura alberghiera per l’anno successivo, valido ai fini dei mandati di affitto rilasciati dai titolari, la tariffa rivalutata dell’Affitto in convenzione ordinaria e speciale applicabile ai titolari e l’entità di ogni altro addebito (Tessere Club, Pulizie, ecc.) dovuto dai titolari al momento dell’ingresso al Villaggio, per la fruizione del periodo a loro spettante. L’elenco analitico delle U.T.A. prenotate, sarà oggetto di apposita comunicazione da inviarsi a cura dei LOCATORI all’AFFITTUARIA, nei termini e nei modi previsti dagli articoli successivi;
e) che, ad oggi, la predetta vendita per quote millesimali delle unità immobiliari Turistico-alberghiere non è stata interamente effettuata e che residuano, nella disponibilità della Calampiso S.p.A., i segmenti settimanali di unità immobiliari (U.T.A.), delle quali si allega elenco sub”E” e che, a fronte del pagamento ai Locatori del canone previsto dal presente contratto di affitto d’azienda, vengono concesse all’AFFITTUARIA senza alcuna limitazione del godimento;
f) che la conduzione in affitto dell’azienda, come sopra specificata, comporterà quindi, per l’AFFITTUARIA la limitazione dell’uso, limitatamente al preesistente obbligo dei Locatori di mettere a disposizione dei titolari (Azionisti+Rogitanti) tutti i segmenti settimanali di Unità Immobiliari (U.T.A.) spettanti agli stessi;
g) che a fronte di tale obbligo, annualmente specificato, l’AFFITTUARIA avrà diritto a riscuotere dai LOCATORI, a titolo di caparra, una somma pari a quanto da questi ultimi riscosso dai titolari per la stessa causale.
h) Le parti si danno reciprocamente atto che il mancato pagamento all’AFFITTUARIA delle somme previste al precedente punto “g”, costituirà esonero dell’AFFITTUARIA, della limitazione di uso della struttura di cui al precedente punto “ f ”,
Art. 3 INVENTARIO
Per l’individuazione dei beni che, mediante la presente scrittura verranno concessi in godimento all’Affittuaria, le parti rimandano all’inventario iniziale allegato alla presente sub.“A” e di questa facente parte integrante. Alla scadenza del presente contratto dovrà essere redatto altro inventario e sulla base di quest’ultimo e del confronto con l’inventario iniziale dovranno essere operati i conguagli in danaro ai sensi dell’art. 2561 Cod. Civ. comma 4.
L’inventario finale dovrà essere redatto da un professionista, che sia terzo rispetto alle parti della presente scrittura e scelto in accordo tra le stesse.
Entrambi gli inventari (quello iniziale e quello finale) saranno redatti tenendo a riferimento i parametri quantitativi e qualitativi dei beni presenti in azienda e detti beni dovranno essere valorizzati secondo il principio del valore industriale al momento della redazione dell’inventario finale. Le parti sin d’ora convengono che le differenze inventariali eventualmente dovute da una all’altra parte saranno regolate sulla base dei predetti valori industriali.
Art. 4 CANONE
Il canone dell’affitto viene determinato, di comune accordo tra le parti, in € 900.000,00 (euro novecentomila/00) annue oltre i.v.a., da pagarsi come meglio di seguito specificato.
In particolare detto canone viene imputato:
- quanto a euro 870.000,00 (ottocentosettantamila/00) a favore della Calampiso S.p.A.;
- quanto a euro 30.000,00 (trentamila/00) a favore delle Comunione di godimento delle “Unità Abitative turistico alberghiere” e degli “Impianti Sportivi, Anfiteatro e locale animazione”;
Il predetto canone annuale sarà soggetto all’aumento ISTAT, come per legge a partire dal terzo anno.
Art. 5
PAGAMENTO DEL CANONE E CONGUAGLI
Il pagamento del canone annuale di € 900.000,00 di cui al precedente art. 4, sarà effettuato come segue:
1) mediante compensazione con le somme dovute dai LOCATORI alla società affittuaria, quale caparra per l’Ordine Annuale di Prenotazione Alberghiera a favore dei Titolari, stipulato dai LOCATORI nei modi e nei termini previsti dai successivi articoli;
2) il saldo del canone annuale di affitto d’azienda, pari alla somma eventualmente ancora residua dopo la compensazione di cui al punto precedente, sarà versato dall’Affittuaria in due soluzioni e cioè al 30 settembre e al 31 ottobre di ogni anno di vigenza del contratto di affitto.
Per il ritardo nel pagamento delle rate di canone saranno applicati interessi di mora pari all’Euroribor a un mese + tre punti percentuali.
Le parti stabiliscono inoltre di comune accordo che il mancato pagamento di due rate di canone di affitto, darà diritto ai locatori di richiedere la risoluzione immediata della presente scrittura in danno della controparte.
Art. 6 DURATA
La presente scrittura di affitto avrà durata di ANNI NOVE con decorrenza dal
e fino al ( ) e NON SARÀ RINNOVABILE, così come espressamente convenuto.
La società Affittuaria verrà immessa nel possesso del complesso aziendale affittato alle ore 00.00 del giorno indicato sopra.
Da tale data decorreranno gli effetti economici connessi alla gestione del complesso aziendale medesimo, per cui da tale momento saranno ad esclusivo favore ed a carico dell’AFFITTUARIA i ricavi ed i costi relativi alla gestione dell’azienda affittata.
Allo stesso modo i locatori saranno re immessi automaticamente di fatto e di diritto nel possesso materiale e giuridico del complesso aziendale affittato alle ore 00.00 del giorno di scadenza o di quello per eventuale risoluzione, per qualsiasi causa ciò avvenga, della presente scrittura.
La re immissione automatica dei LOCATORI nel possesso dell’azienda affittata, nel giorno successivo a quello di scadenza o a quello dell’eventuale risoluzione della presente scrittura, viene specificatamente richiesta ed accettata nell’interesse dei titolari e al fine di garantire loro il diritto di godimento della struttura.
Art. 7 DEPOSITO CAUZIONALE
L’AFFITTUARIA presterà, contestualmente alla decorrenza del presente contratto e con le modalità sotto indicate, apposita cauzione pari a euro 500.000,00 ( euro cinquecentomila/00) a garanzia di tutti gli impegni assunti, nonché a garanzia di eventuali danni causati durante la vigenza del contratto di affitto d’azienda e/o a titolo di penale nel caso di recesso unilaterale senza giusta causa.
La cauzione sopra indicata potrà essere prestata, a scelta dell’AFFITTUARIA, mediante versamento in denaro o mediante polizza fideiussoria di pari importo, preventivamente accettata dal LOCATORI. Detta polizza dovrà essere rilasciata da primaria Società di Assicurazioni autorizzata al rilascio di fideiussioni ai sensi dell’art. 107 del T.U.B. e della durata di anni 10 (dieci). La polizza inoltre dovrà essere escutibile a prima richiesta senza eccezione alcuna e sarà svincolabile solo su espressa autorizzazione della beneficiaria.
Art. 8
OBBLIGHI DELL’AFFITTUARIA
L’ Affittuaria, oltre a quanto espressamente indicato precedentemente, si obbliga a:
1. gestire la Azienda senza modificarne la destinazione, gli usi e le modalità di utilizzo da parte degli utenti, specificatamente nel periodo estivo;
2. rispettare e fare rispettare il decoro, la tranquillità e la sicurezza personale, di tutti i fruitori della struttura, avendo cura di allontanare quanti non dovessero attenersi ai regolamenti interni;
3. rispettare tutte le norme contrattuali e collettive del settore di appartenenza, derivanti da contratti di lavoro nazionali ed integrativi, e/o da separati accordi nazionali ed aziendali;
4. mantenere invariate, ad esclusione del solo adeguamento Istat, per tutta la durata del presente contratto di affitto d’azienda, anche l’ammontare delle altre somme a carico dei titolari quali tessere club, pulizie e quant’altro, dovute per il godimento del periodo turnario;
5. consentire ai locatori ed ai suoi aventi causa di controllare la corretta gestione della Azienda, autorizzando, dietro richiesta, eventuali sopralluoghi a mezzo di tecnici o di incaricati;
6. restituire l’Azienda ai LOCATORI in uno stato di normale efficienza operativa, salvo il normale deperimento derivante dall’uso;
7. rimborsare ai LOCATORI, le somme per utenze relative a periodi successivi alla data della scadenza e/o risoluzione della scrittura privata di affitto di
azienda, che gli stessi fossero tenuti ad anticipare, successivamente, allo scioglimento della presente scrittura per qualsiasi causa;
8. rispettare le norme tutte, contenute nei regolamenti delle comunioni e nel Contratto permanente di prenotazione alberghiera vigente e di cui alle premesse, tutti ben noti all’AFFITTUARIA.
La parte AFFITTUARIA riconosce che la mancata osservanza degli obblighi di cui al presente articolo, costituirà giusta causa di risoluzione del presente contratto, se richiesto dai LOCATORI.
ART. 9
CUSTODIA E CONSERVAZIONE DEL COMPLESSO AZIENDALE
L’AFFITTUARIA, è costituita custode del complesso aziendale e dovrà mantenerlo nei livelli funzionali attuali con la diligenza del buon amministratore e padre di famiglia, salvo il normale deperimento dovuto all’uso. In caso di deterioramento o perimento di uno o più beni costituenti la dotazione, dovrà curarne la sostituzione a proprie spese.
Nel caso in cui dovessero essere acquistati nuovi beni nel corso dell’affitto, non rimborsati dai LOCATORI, detti beni mobili che risulteranno immessi nel processo economico aziendale al termine del presente contratto, potranno essere acquisiti in proprietà della concedente a fronte del pagamento di un rimborso all’AFFITTUARIA, determinato secondo il criterio del valore industriale a fine locazione.
L’Affittuaria effettuerà, inoltre, a propria cura e spese, le manutenzioni ordinarie necessarie per mantenere gli attuali livelli funzionali del complesso aziendale.
I locatori acconsentono che l’Affittuaria proceda a trasformazioni, modifiche e migliorie dei beni affittati, previo consenso scritto degli stessi.
ART. 10
ATTI DISPOSITIVI DELL’AFFITTUARIA
La società Affittuaria curerà la gestione dell’azienda con la diligenza dovuta in conformità alla destinazione della stessa, fermo restando il suo diritto all’autonomia gestionale, ma sempre nel rispetto delle prassi consolidate dell’uso della struttura quale “Villaggio Vacanze”.
ART. 11
GARANZIA DELLA PROPRIETÀ’ – DIRITTI DI XXXXX
I Locatori garantiscono espressamente la piena disponibilità del complesso aziendale oggetto dell’affitto tenuti presenti i regolamenti delle comunioni ed i contratti di prenotazione alberghiera collegati ai rogiti ed alle azioni speciali emesse e sottoscritte, che l’AFFITTUARIA dichiara di conoscere e si obbliga a rispettare.
Art. 12 ULTERIORI PATTUIZIONI
AI fini dell’attuazione dei reciproci obblighi sottoscritti con la sottoscrizione della presente scrittura:
a) I LOCATORI dovranno inviare all’AFFITTUARIA, entro e non oltre il venti Gennaio di ogni anno (20/01), apposita comunicazione, che costituirà allegato all’ORDINE ANNUALE DI PRENOTAZIONE ALBERGHIERA sottoscritto entro il 31 ottobre di ogni anno, contenente l’elenco delle U.T.A. che l’AFFITTUARIA dovrà tenere a disposizione dei titolari per detto anno.
b) A titolo di caparra per la prenotazione alberghiera delle U.T.A. di cui all’elenco precedente, i LOCATORI dovranno versare all’AFFITTUARIA entro la stessa data le somme stabilite dall’ORDINE ANNUALE DI PRENOTAZIONE ALBERGHIERA già stipulato. In difetto di comunicazione da parte della Società Locatrice entro il termine sopra previsto e del pagamento della relativa caparra, la Società affittuaria avrà diritto di utilizzare per i propri fini, tutte le U.T.A. costituenti l’azienda locata, ma non avrà diritto per detto anno a richiedere, né ai locatori e né ai titolari, il pagamento dell’affitto in convenzione. Eventuali deroghe ai superiori termini di comunicazione dovranno essere preventivamente stabiliti in accordo tra le parti.
c) I LOCATORI si obbligano a trasferire all’AFFITTUARIA le autorizzazioni necessarie all’esercizio dell'attività affittata; tale trasferimento avrà efficacia fino alla scadenza dell'affitto d'azienda.
d) Le Parti precisano che le dotazioni e le attività indicate nell’INVENTARIO, allegato Sub. “A”, hanno carattere tassativo e, quindi, quanto xxx non indicato resta espressamente escluso dalla locazione del complesso aziendale in oggetto, mantenendone i Locatori o i terzi aventi diritto, la piena ed esclusiva proprietà e disponibilità.
e) Gli ammortamenti relativi ai beni oggetto della presente scrittura verranno contabilizzati e dedotti dalla Calampiso S.p.A.. Sono, inoltre, espressamente esclusi dal complesso aziendale: il denaro presente in cassa o depositato presso terzi, i crediti, i debiti e le passività di qualsivoglia natura.
f) È espressamente vietato ogni atto dispositivo dei LOCATORI, per tutta la durata del presente contratto di affitto d’azienda, avente ad oggetto i beni dei quali è composta l’azienda medesima, escluso l’esecuzione dei preliminari di vendita già esistenti prima della stipula del presente contratto e di tutti quei segmenti settimanali (U.T.A.), la cui disponibilità potrà essere acquisita dalla Calampiso
S.p.A. successivamente alla stipula del presente scrittura privata di affitto d’azienda.
g) L’affittuaria con la firma della presente scrittura dichiara espressamente di avere esaminato lo stato dell’azienda locata, dei beni che la compongono e delle relative autorizzazioni/permessi, necessari allo svolgimento dell’attività oggetto della locazione, attualmente esistenti o in itinere, dichiarando, altresì, di accettarli nello stato di fatto, di diritto ed amministrativo in cui si trovano senza che l’eventuale mancanza di qualcuna di esse possa inficiare eventualmente la validità del presente preliminare. I Locatori si impegnano a dare massima collaborazione all’affittuaria per il rilascio e/o il rinnovo di tutte le autorizzazioni e/o permessi necessari all’esercizio dell’attività oggetto della locazione. Il costo per il rilascio o il rinnovo di dette autorizzazioni e/o permessi resteranno a carico dell’AFFITTUARIA.
h) la società AFFITTUARIA si impegna, inoltre, ad espletare per conto dei Titolari, così come stabilito dai Regolamenti e dal Contratto di Prenotazione Alberghiera e a fronte del corrispettivo attualmente previsto, il servizio di “locazione conto terzi, impegnandosi quindi, nei termini e con le modalità vigenti, a riconoscere i relativi “indennizzi” direttamente ai titolari. Quanto sopra, limitatamente alle
U.T.A. per le quali i Xxxxxxxx avranno fatto pervenire all’AFFITTUARIA il relativo mandato di affitto, in tempo utile secondo quanto previsto dall’Ordine annuale di prenotazione alberghiera.
i) Al fine di consentire ai LOCATORI, nell’interesse dei titolari, il controllo sulla corretta gestione dei mandati di affitto rilasciati all’AFFITTUARIA, quest’ultima, alla fine di ogni periodo turnario, dovrà inviare/consegnare alla Calampiso S.p.A., elenco delle U.T.A. locate e dei relativi indennizzi spettanti ai titolari. In difetto di comunicazione, le U.T.A. si intenderanno tutte locate con il relativo obbligo, da parte dell’AFFITTUARIA, di corrispondere l’indennizzo al titolare. L’AFFITTUARIA consentirà al personale della CALAMPISO S.p.A. il controllo sul regolare svolgimento del mandato di affitto. Per quanto stabilito, saranno presi in considerazione solo i mandati di affitto inviati a mezzo raccomandata sia alla CALAMPISO spa che all’AFFITTUARIA.
j) La società affittuaria si impegna per tutta la durata del presente contratto ed a pena di scioglimento dello stesso, oltre al rispetto di tutte le disposizioni contenute nei regolamenti delle Comunioni e nel Contratto di prenotazione alberghiera attualmente esistente tra la Calampiso S.p.A. e i propri azionisti e comproprietari, anche al rispetto degli standard quantitativi e qualitativi dei servizi storicamente offerti al Villaggio.
Art. 13
ULTERIORI ACCORDI IN TEMA DI SERVIZI LOGISTICI ED AUSILIARI
Restano escluse dalla locazione e, quindi, resteranno nel possesso e disponibilità della Calampiso S.p.A. e delle COMUNIONI, con uso esclusivo e con possibilità di riservatezza e chiusura delle porte i seguenti locali da destinare a:
- un ufficio per le Comunioni Generali ed UTA, al piano Reception;
- un ufficio per il Presidente del CdA della Calampiso S.p.A. , al piano Reception;
- gli appartamenti situati al piano zero e precisamente quelli contrassegnati con i numeri 00-00-00-00.
Saranno, inoltre, destinati ad uso esclusivo della Calampiso S.p.A. i due locali attualmente occupati per le attività amministrative, di tesoreria e segreteria societaria con i relativi servizi igienici, nonché i locali attualmente occupati dagli archivi contabili e amministrativi oggi già esistenti, la stanza adibita ad ufficio contigua agli uffici amministrativi ad uso degli archivi della Comunione.
Tutti detti locali sono individuati nella planimetria che viene allegata alla presente scrittura sub. “F”.
La società affittuaria si impegna a proprio carico e per tutto il periodo in cui la struttura è aperta al pubblico a garantire: il servizio pulizia giornaliero dei locali ad uso esclusivo di cui all’allegato “F”; il servizio mensa per i dipendenti della CALAMPISO SPA.
La società affittuaria si impegna, inoltre a fornire il servizio ristorazione con menù alla carta (se presente), ai componenti degli organi istituzionali della Calampiso
S.p.A. (Consiglieri e Sindaci) e agli Amministratori delle Comunioni. Tale servizio sarà fornito comunque fino ad un massimo di n. 150 (centocinquanta) pasti gratuiti. La società affittuaria si impegna, altresì, a fornire ulteriori 150 (centocinquanta) pasti al ristorante, conteggiando il prezzo al pubblico scontato del 30% (trentapercento).
Su specifica richiesta della Calampiso S.p.A.,della Comunione generale e U.T.A, la società affittuaria si impegna a mettere a disposizione presso il villaggio, adeguati locali per lo svolgimento delle assemblee degli azionisti e della Comunione.
Art. 14
SUCCESSIONE NEI RAPPORTI GIÀ DEFINITI
La società Affittuaria non risponderà di alcun debito, passività e sopravvenienza passiva di qualsiasi genere, anche se espressamente riconducibile al complesso aziendale, oggetto della presente scrittura privata, per fatti o atti anteriori all’immissione dell’Affittuaria stessa nel possesso del medesimo, che avviene il giorno sopra indicato. In particolare, a titolo esemplificativo, si conviene esclusa la
responsabilità dell’Affittuaria per ogni debito e sopravvenienza passiva, ricompresa anche ogni eventuale violazione di leggi e regolamenti relativi alla protezione ambientale e per situazioni riconducibili all’ecologia, all’inquinamento, all’igiene e alla sicurezza del lavoro, che dovesse essere accertata per fatti o atti anteriori alla data di immissione nel possesso.
Di contro tutti i crediti e debiti relativi a rapporti sorti nel corso dell’affitto, anche se verranno a scadere dopo la cessazione dell’affitto, sono rispettivamente a vantaggio e a carico dell’Affittuaria.
Art. 15
SUCCESSIONE NEI RAPPORTI DI LAVORO
La società Affittuaria succede in via diretta nei rapporti di lavoro stipulati dalla Calampiso S.p.A., che, quindi, non si interromperanno per effetto dell’affitto d’azienda. L’azienda locata è comprensiva di parte dei dipendenti a tempo indeterminato già in forza presso Calampiso S.p.A., specificatamente indicati nell’allegato elenco Sub. “G” alla presente scrittura privata.
All’AFFITTUARIA sarà riconosciuto il pagamento, da effettuarsi entro dodici mesi dalla decorrenza del contratto, della somma relativa ai crediti vantati dai dipendenti alla decorrenza del contratto per il solo Trattamento di Fine Rapporto.
Resta, inoltre, convenuto che il pagamento da parte dell'AFFITTUARIA, di qualsiasi ulteriore credito dei dipendenti maturato nei confronti dei Locatori prima della presa di possesso dell’Azienda, darà diritto all'Affittuaria di ripetere le somme pagate direttamente o mediante compensazione con quanto dovuto ai Locatori a qualsivoglia titolo.
Limitatamente ai dipendenti, il cui rapporto di lavoro oggi viene trasferito all’affittuaria, viene stabilito che alla cessazione dell’affitto gli stessi dipendenti oggi trasferiti, ritorneranno alle dipendenze della Calampiso S.p.A. con obbligo dell'Affittuaria di liquidare o versare alla medesima i diritti ed i crediti maturati nei suoi confronti, durante la durata di efficacia della scrittura privata di affitto d’azienda, da parte degli stessi dipendenti, oggi trasferiti e che dovessero risultare in forza alla data di cessazione del contratto di affitto.
Le parti si impegnano, altresì, a fornire reciproca assistenza per la formalizzazione in sede sindacale dei relativi accordi, nonché a porre in essere, di concerto, ogni più opportuno accorgimento tecnico giuridico al fine di attuare quanto ora concordato.
ART. 16
SUCCESSIONE NEI CONTRATTI STIPULATI PER L’ESERCIZIO DELL’AZIENDA AFFITTATA
L’AFFITTUARIA succede in tutti i contratti stipulati dai LOCATORI nell’esercizio dell’impresa, ed in particolare nei contratti di somministrazione che si obbliga di rispettare e fare rispettare, ad eccezione dei contratti di assicurazione.
L’AFFITTUARIA, quindi, subentrerà pro-tempore in tutti i contratti di somministrazione delle utenze di acqua, luce, gas, telefono ed eventuali servizi di rete; nel caso in cui l’Affittuaria, per subentrare in tali contratti, fosse costretta ad accollarsi somme relative a debiti dei Locatori sorti in data anteriore alla presente scrittura, si conviene che l’importo versato potrà essere compensato con il canone di affitto.
Si conviene, inoltre, che l'AFFITTUARIA subentri nelle sole obbligazioni contrattuali derivanti dai contratti espressamente sopra menzionati, con espressa esclusione di qualsiasi obbligazione risarcitoria o di altro genere nascente dagli eventuali inadempimenti a detti contratti verificatisi prima della data di decorrenza dell'affitto. Qualora lo desiderasse, conformemente alla facoltà concessa dall’art. 2558, 1° comma, Cod. Civ., l'AFFITTUARIA potrà, a proprio insindacabile giudizio e previa comunicazione scritta al contraente ceduto e ai Locatori, subentrare in tutti i contratti ad oggi in essere con i LOCATORI che non abbiano carattere personale.
In particolare non subentra nei rapporti e contratti bancari anche se relativi ad anticipazioni effettuate da istituti di credito per effetto di sconto di lettere di credito e/o di anticipazioni su contratti.
I LOCATORI si obbligano a prestare la massima collaborazione al fine di consentire la voltura dei contratti nei quali l’affittuaria intenda subentrare; resta inteso che l’AFFITTUARIA non subentrerà in tutti gli eventuali depositi cauzionali eventualmente versati dai LOCATORI.
Art. 17
FORO COMPETENTE
Per ogni e qualsiasi controversia che dovesse sorgere per l’interpretazione e l’applicazione della presente scrittura privata di affitto d’azienda le parti concordemente stabiliscono che foro competente sarà quello del Tribunale di Trapani.
ART. 18 NORMATIVA DI RINVIO
Per quanto non espressamente previsto le Parti fanno espresso rinvio alle norme contenute nel Codice Civile che, anche in via analogica, regolano la materia oggetto della presente scrittura privata.
ART. 19
SPESE DI REGISTRAZIONE
Le spese di registrazione della presente scrittura privata di affitto d’azienda, degli adeguamenti, aggiornamenti e rinnovazioni, di bollo e quietanza, sono a carico dell’Affittuaria, così come quelle notarili.
ART. 20 COMUNICAZIONI
Qualsiasi comunicazione richiesta o consentita dalla presente scrittura privata deve essere effettuata per iscritto e deve essere indirizzata alle rispettive sedi legali. Per la Calampiso S.p.A. le comunicazioni dovranno essere indirizzate alla sede amministrativa.
Ogni modifica della sede legale deve essere comunicata all’altra parte per iscritto entro 5 giorni dalla variazione.
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Si allegano per formare parte integrante della presente scrittura privata di affitto d’azienda:
A. Inventario analitico dal complesso dei beni oggetto della locazione d’azienda, comprensivo delle licenze ed autorizzazioni;
B. Planimetria generale della Residenza Turistica Alberghiera Calampiso;
C. Elenco contratti in essere da volturare all’Affittuaria;
D. Contratto permanente di prenotazione alberghiera vigente;
E. Elenco unità immobiliari Turistico Alberghiere nella libera disponibilità dell’Affittuaria;
F. Planimetria dei locali esclusi dalla locazione di azienda;
G. Elenco del personale dipendente trasferito alla società affittuaria.
Letto, confermato e sottoscritto. Trapani, lì
Presidente e Legale rappr.te pro tempore Amministratore P.I. della Comunione UTA della Calampiso S.p.A. Xxxxxx Xxxx