CAPÌTULO I Contrato de Compraventa

CAPÌTULO I

Contrato de Compraventa

La compraventa (en latín emptiovenditio) es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Xxxxxxx se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.

Este contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial.

Como contrato tipo de los traslativos de dominio, aplicaremos sus reglas principales a la permuta; sufrirán estas modificaciones esenciales en la donación; también recurriremos a la compraventa para explicar ciertas especialidades del mutuo, de la sociedad, de la transacción y de la renta vitalicia.

Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio. Las formas de adquisición del dominio están representadas por el contrato, la herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley. El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir la propiedad dentro de los contratos traslativos de dominio.

La compraventa en el derecho latino moderno, que deriva del Código Napoleón, es un contrato traslativo de dominio, que se define como el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.

Características del contrato de compra-venta

• Bilateral. Es un contrato bilateral porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes.

• Oneroso. Porque confiere provechos y gravámenes también recíprocos.

• Conmutativo. Generalmente es conmutativo, por cuanto que las prestaciones son ciertas y determinadas al celebrarse el contrato.

• Aleatorio. La compraventa puede ser un contrato aleatorio cuando se trata de una compra de esperanza, es decir, cuando se adquieren los frutos futuros de una cosa corriendo el comprador el riesgo de que no existan, pero pagando siempre su precio, independientemente de que no lleguen a existir.

• Consensual. La compraventa es un contrato consensual para muebles y formal para inmuebles. En materia de muebles no se requiere formalidad alguna para la validez del acto; es decir, se aceptan las distintas formas de manifestación de la voluntad dentro del consentimiento tácito y expreso. En el tácito, se admite que por hechos indubitables la compraventa de bienes muebles se forme y constituya, generalmente en aquellos casos en que se tome la cosa y se deposita el precio: hecho indubitable de la manifestación de la voluntad para celebrar el contrato. En cuanto al consentimiento expreso, se acepta que verbalmente, la compraventa pueda celebrarse por señas, o por escrito si así se prefiere, sin que sea menester esta formalidad para los bienes muebles.

En cuanto a los inmuebles, el contrato siempre debe constar por escrito, pero el documento puede ser público o privado, dependiendo del importe.

Principal. Existe por sí solo, pues no depende de otro contrato.

Instantáneo. Pueden realizarse las prestaciones inmediatamente, cuando la operación es al contado.

Tracto sucesivo. Puede pagarse el precio en abonos.

Civil. Entre particulares sin propósito de lucro, es aquella que no tiene los atributos de la compraventa mercantil.

Mercantil. En ésta son comerciantes; y aquellos en las que tienen por objeto títulos de crédito. En esta compraventa los plazos para reclamar son breves, pues se busca rapidez en las operaciones mercantiles, a diferencia de las civiles, en los que los plazos del procedimiento son más largos.

ELEMENTOS

Cosa: objeto, bien, en oposición a los derechos creados sobre él y a las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estén dentro del comercio.

Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o servicio. Sus condiciones deben ser: cierto, verdadero, en numerario y justo.

Personas o partes: Los sujetos se denominan: vendedor y comprador. El primero es la persona física o jurídica que transfiere la propiedad, y el segundo, es quien la adquiere.

Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por escrito, ya que la ley no exige tal formalidad; sin embargo, en la práctica es habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurídicos, por ejemplo para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a realizar por escrito, expresa o tácitamente.

Xxxxxxx: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.

Efectos del contrato de compraventa

Obligaciones del vendedor

Transmitir la propiedad o título de derecho.

Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.

Entregar el bien.

Garantizar al adquiriente una posesión útil.

Garantizar al comprador una posesión pacífica.

Responder a la evicción.

Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga el bien.

Obligaciones del comprador

Pagar el precio.

Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.

Recibir el bien comprado.

Recibir en buen estado.

Modalidades especiales de la compraventa

Compraventa con reserva de dominio: es aquella en que la transferencia del dominio queda sujeta a una condición suspensiva que puede consistir en el pago del precio o cualquier otra lícita.

No es reconocida por todos los ordenamientos jurídicos.

Compraventa a plazo (en abonos): es aquella en que el vendedor, por un lado, realiza la transferencia de la propiedad, y por otro el comprador, se obliga a realizar el pago fraccionado en un determinado número de cuotas periódicas.

Compraventa ad gustum (al gusto): es aquella que está sometida a la condición futura e incierta de superar una prueba o degustación que permita averiguar si la cosa posee la calidad expresa o tácitamente convenida.

Compraventa con pacto de preferencia: es aquella en la que se establece, para el comprador, la obligación de permitir, en caso de futura venta, que una determinada persona adquiera la cosa, con prioridad sobre el resto de eventuales compradores.

Igualmente, el comprador estará además obligado a informar al beneficiario del pacto de preferencia sobre la puesta en venta del bien.

Compraventa con pacto de retroventa: es aquella en que se atribuye al vendedor un derecho subjetivo, por el que puede recuperar el objeto vendido. Cabe añadir que la finalidad económica de esta figura gira en torno a la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa.

De ahí que existan grandes facilidades para simular una compraventa con pacto de retroventa, tratándose realmente de un préstamo garantizado.

Compraventa con garantía hipotecaria es aquel que se realiza cuando el comprador adquiere un bien mueble o inmueble y en el mismo acto esta adquiriendo e hipotecando.

Se hace ante la fe de un notario público y para que se pueda realizar la compraventa en esta modalidad el bien no debe tener ningún gravamen, esto se debe demostrar con un certificado que expide el Registro Publico de la Propiedad y Comercio del Estado en donde se esté realizando el contrato.

NATURALEZA JURIDICA

El contrato de compraventa es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estado especial.

En el contrato podemos apreciar el progresivo desarrollo del derecho romano, la mas antigua forma de realizar una operación que tuviera por finalidad, trasmitir un bien a otra persona mediante una contraprestación, fue el acto material de trueque o permuta, pero esa forma trajo inconvenientes y ello dio lugar a que diera una nueva forma de cambio metales preciosos hasta llegar luego a la moneda.

Asimismo en un principio la compraventa iba acompañada de formalidades por lo que era una especie de mancipatio que era una venta real celebrada a través de un acto formal y público, que requería la presencia, no solo de las partes, sino de cinco testigos, de un libripens (investido de un carácter religioso), una balanza y una cantidad de metal , pero al finalizar el periodo republicano y con la preponderante influencia del iusgentium se configura el contrato consensual de compraventa como medio productor de obligaciones que el derecho civil titulo otorgándoles dos acciones:

Actiovenditi: acordada al vendedor.

Actioempti: concedida al comprador.

Es un contrato complejo, e inherente a la naturaleza del hombre actual, que se desenvuelve en un mundo sumamente dinámico, en el que realiza actos contractuales a cada instante.

FUNCION ECONOMICA Y JURIDICA

• La función económica: Es crear el medio de aprobación y disfrute de una riqueza ya creada.

• La función jurídica: es que constituye el medio primordial de adquisición de dominio, impone sus normas a otros contratos que tienen esa finalidad, aunque con modalidades diferentes y sirven de régimen a los contratos de permuta, donación, mutuo, sociedad y renta vitalicia.

ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE LA COMPRAVENTA

• EL CONSENTIMIENTO

• EL BIEN

• EL PRECIO

EL CONSENTIMIENTO: es el elemento general de la contratación, porque donde no existe voluntad expresada por los sujetos, no hay contratación. La voluntad tiene que ser prestada por los que tienen plena capacidad dicho consentimiento debe tener como contenido respecto del vendedor trasmitir la propiedad de la cosa o titularidad de derecho a cambio del precio, y respecto del comprador adquir la propiedad de la cosa o titularidad del derecho a cambio del pago del precio.

EL BIEN: Es el elemento materia de la compraventa. Es el elemento fundamental, porque el comprador lo hace con el fin específico de que ese bien se incorpore a su patrimonio para usarlo y disfrutarlo.

El bien u objeto de la compraventa puede ser:

• Un bien material corporal, o

• Un bien incorporal, es decir derechos. cundo se trasfiere un derecho se produce lo que se le conoce como cesión de derechos, que esta normado en el Art. 1206 y ss. del CC.

Requisitos Del Bien:

a) TIENE QUE SER POSIBLE MATERIAL Y JURIDICAMENTE.

b) TIENE QUE EXISTIR O SER SUSCEPTIBLE DE EXISTIR.

Si analizamos este punto, si cuando se hizo la venta había perecido una parte del bien, el comprador tiene derecho a retractarse del contrato o a una rebaja por el menoscabo, en proporción al precio que se fijo por el todo. Cuando la cosa ha desaparecido o perecido parcialmente antes de la venta, en primer caso no hay contrato. En el segundo caso al comprador se le da la posibilidad de realizar la compraventa, pero con rebaja del precio o a retractarse a celebrar el contrato.

Cuando se habla de cosas que no existen pero susceptibles de existir, el derecho romano se refiere a las ventas futuras, de ello se desdobla en:

VenditioSpei O Venta de la esperanza Incierta: Es aquella venta de cosa futura caracterizada por el factor aleatorio. Ello es una excepción, porque la regla general es, que la compraventa es conmutativa.

VenditioReiSperata o venta de la cosa esperada: Es aquella en la que existe una condición suspensiva que supedita la realización del contrato. No hay factor aleatorio, es prácticamente un contrato conmutativo.

c) TIENE QUE SER DETERMINADO, PUESTO QUE ES NECESARIO PRECISARSE EL TAMAÑO, EL TIPO, EL COLOR, EL MODELO, ETC. DEL BIEN QUE SE VENDE.

Compraventa De Cosas Litigiosas: Es factible vender los bienes sobre los cuales se discute la propiedad o cualquier hecho real.

Para la venta de cosa litigiosa se necesita que quien la adquirió tenga conocimiento del proceso, porque de otra manera se estaría sorprendiendo la buena fe del comprador, especialmente en los bienes muebles o inmuebles, por lo que el vendedor tiene la obligación de instruir al comprador en ambos casos.

La venta de cosa litigiosa puede adquirir los carácter de aleatoria (el vendedor no se hace responsable por lo que pueda suceder en el proceso) o solamente de condición suspensiva (que el resultado del proceso lo beneficie).

Venta De Cosa Ajena:

Trasladándonos a el concepto común es imposible la venta de cosa ajena, ya que se sabe que solo puede venderse aquello de lo cual uno es propietario, pero sin embargo desde el punto de vista jurídico es posible.

EL PRECIO: Es la contraprestación que le corresponde al comprador. Tiene que estar ineludiblemente representado por dinero tal como lo establece el Art.

El precio tiene diferentes requisitos:

a) Xxxx tratarse de una suma de dinero: El precio necesariamente tiene que pagarse con dinero, puede tratase de una cosa mixta.

b) Que sea verídico: Es decir que debe responder al valor real de la cosa.

c) Presenta diversos matices: Puede ser:

• Al contado: cuando se paga el precio total en un solo acto, que se pueda hacer en las compras de menor volumen y por quienes tienen recursos económicos suficientes.

• A plazos: sobre todo en las ventas de gran volumen, en las cuales el precio es pagadero en determinado lapso o lapsos de tiempo, principalmente en la venta de inmuebles y artefactos del hogar ha elevado precio.

• El precio puede ser pagado por un tercero y no necesariamente por el comprador.

d) El precio debe ser cierto, determinado o determinable: Es decir debe haber una formula en virtud de la cual se llegue a fijar la cantidad de la compraventa. Si se compra un objeto explicando que se paga un precio, no se entendería. Debe de haber una completa inteligencia entre la partes sobre el monto del precio.

Situación de las cosas robadas o pérdidas que se venden en un establecimiento abierto al público:

Por regla general, los bienes robados o perdidos que se venden al comprador, aunque este, proceda de buena fe y reciba su posesión, no le corresponde en propiedad. Tales bienes son susceptibles de reivindicación por su propietario. Quién de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de la facultad para hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infracción de la ley penal.

SISTEMA DE TRASFERENCIA DE DOMINIO EN LA COMPRAVENTA

Uno de los aspectos principales que regula nuestro código civil es el relativo al de la compraventa y la transmisión de la propiedad de bienes.

En la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero, aunque se entiende que la compraventa es un contrato traslativo, realmente lo que ocurre en la compraventa es que el vendedor no trasfiere el bien si no solo se obliga a transferirlo al comprador.

Hace mención al carácter consensual de la compraventa y queda perfeccionado con el consentimiento sobre el bien vendido y el precio.

Se ve que por la compraventa se crean obligaciones de dar (la propiedad por parte del vendedor y pagar el precio por parte del comprador). Pero no surge necesariamente ningún derecho real a favor del comprador.

TRANSMISION DE LA PROPIEDAD DE COSA MUEBLES POR COMPRAVENTA:

La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente.

Si se toma en cuenta que la posesión se adquiere con la tradición conforme lo dispone el Código de Comercio, puede afirmarse que la transferencia de propiedad de una cosa mueble, por vía de contrato se efectúa cuando el comprador adquiere la posesión de una cosa mueble.

Si el titulo es el contrato de compraventa, y el modo es la tradición, la tradición por si sola no produce trasferencias de propiedad, si no esta acompañada del titulo correspondiente. Por tanto puede concluirse que en la compraventa de cosas muebles no entregadas al comprador, este no es propietario, sino desde que se le otorgue la posesión del bien. Hasta ese momento es acreedor de una obligación de dar, pero no es titular de un derecho real.

DIFERENCIA CON OTROS CONTARTOS:

Podemos hacer resaltar los caracteres diferenciales con los siguientes contratos:

• Con el de arrendamiento: en el arrendamiento no existe la traslación de dominio, mas en la compraventa si existe, ya que el de arrendamiento, solo existe el cese temporal de la posesión.

Tanto en la compraventa como en el arrendamiento se entrega un bien y se paga un precio en dinero, al extremo de que Xxxxxxx señalaba que el contrato de locación no es sino la venta del uso y goce de la cosa locada.

Empero, sus diferencias son ostensibles y así, mientras en la compraventa se persigue un acto de disposición, la locación constituye uno de administración, por el cual no se desplaza la propiedad y sólo se entrega el bien para su uso y goce, en forma temporal.

Xxxx Xxxxx Xxxxxxxxx hace notar la existencia de situaciones o casos discutidos y que se presentan en la vida real, creando problemas para los juristas y magistrados. Señala que ello ocurre "principalmente cuando se transfiere por un precio el derecho a los frutos o a los productos de un inmueble (por ejemplo, bosques, hierbas, minas, canteras) y en los casos llamados de locación ¬venta, o locación con promesa de venta de cosas muebles (por ejemplo máquinas, automóviles, aparatos de radiotelefonía, pianos, etc.)". Al referirse a la cesión de los frutos de un fundo a cambio de un precio o al derecho de cortar sus hierbas, plantas, árboles, etc., se pregunta si existe venta o arrendamiento de bosques y se responde que en estos casos es importante saber y determinar si los contratantes han querido hacer una venta de los frutos de un inmueble, o una locación de dicho inmueble que produce tales frutos. El mismo autor indica que se presta a discusión la naturaleza del derecho que se confiere a una persona para explotar o extraer los productos de las minas y canteras (por ejemplo piedras, mármoles, caolín, arcilla, etc.).

• con la permuta: en la permuta no existe precio en dinero, mientas que en la compraventa si lo hay.

Como se expresara, la compraventa tiene como ante- cedente remoto a la permuta o trueque, y se ha dicho que esta última no es otra cosa sino una venta recíproca. Esa es, por lo demás, la razón por la que la permuta se rige por las disposiciones concernientes a la compraventa y siendo entendido que no le serán aplicables aquellas relativas al precio, pues la ausencia de este es, casualmente, la nota diferencial entre uno y otro contrato. Xxxxxxxxx manifiesta que desde luego, es notorio que falte en la permuta el precio determinado en dinero que es característico de la compraventa; como dicen Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx y Saignat: en la permuta hay dos cosas que se sirven recíprocamente de precio.

• Con la donación: La compraventa es onerosa, mientras que la donación es gratuita y no existe contraprestación

En ambos casos existe la traslación de dominio.

• Con el contrato de suministro: Aun cuando es cierto que en el suministro también se transfieren bienes a cambio de un precio en dinero, su diferencia con la compraventa está precisada por la autonomía de las prestaciones, la que no se da en el primero de estos contratos, ni siquiera cuando el precio está fraccionado en el tiempo. A lo dicho se agrega que el suministro confiere igualmente el uso y goce de los bienes.

• Con el mutuo: En el mutuo, implica la prestación de un bien consumible y la devolución con otro bien de la misma especie, calidad o cantidad; hay traslación de dominio con la obligación de devolver.

• Con el depósito: En este contrato se recibe una cosa para custodiarla y devolverla cuando el depositante solicite, y se presume gratuito, salvo pacto en contrario. La compraventa es por naturaleza onerosa y trasfiere la propiedad.

En principio no cabe confundir la compraventa con el depósito, habida cuenta de que la primera está destinada a la transmisión de dominio, lo que no sucede con el segundo. Empero, cuando el depósito se presenta con ciertos matices, surge entonces la posibilidad de que exista confusión entre ambas figuras.

Xxxxxxx X. Xxxxx lo pone de manifiesto, cuando señala que si "una persona remite a otra una cierta cantidad de cosas para su custodia, encomendándole, al mismo tiempo, que se las venda a un precio determinado, pero dejándolo en libertad para fijar un precio mayor y quedarse con el excedente que obtenga. ¿Se trata de un depósito, de una venta, de una consignación, o de una figura combinada?"

Y responde: "frente a un contrato que presente las características señaladas, creemos que para determinar correctamente su naturaleza jurídica, será necesario desentrañar la finalidad económica perseguida por las partes. ¿Qué es lo que se ha querido contratar? Si lo que se busca, en definitiva, es la enajenación de la cosa, habrá en principio un mandato para vender; que la cosa quede en poder del mandatario y que éste debe custodiado, no cambia la naturaleza del contrato, pues esas obligaciones incumben al mandatario.

En cambio, si lo que se persigue al contratar es la custodia de la cosa y ésta es perecedera o consumible y su enajenación es una consecuencia de ello, si el depositario está obligado a restituir la misma cantidad de cosas depositadas no cabe duda de que el contrato sea de depósito irregular.

Por último, si se encarga la custodia de una cosa y al mismo tiempo se autoriza su enajenación, creemos que el contrato, en definitiva, es de compraventa, pues, por su esencia, el depósito exige la restitución de la cosa, lo cual no sucederá en la hipótesis expuesta; mas aun, si se conviene en que si durante un plazo determinado la cosa no se vende se la tiene que restituir: se trataría igualmente de una compraventa sujeta a condición resolutoria"

OBLIGACIONES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Y DEL COMPRADOR:

El Código Comercio; hace referencia a las disposiciones generales sobre los contratos los gastos y tributos que origine la celebración de un contrato se divide por igual entre las partes, salvo disposición legal o pacto contrario.

Los gastos de entrega son de cargo del vendedor y los cargos de trasporte a un lugar diferente del de cumplimiento son de cargo del comprador, salvo pacto contrario.

Se podría decir que el tema principal de la compraventa son las obligaciones que emanan de un contrato, no tiene límites en función de la libertad de contratación. Salvo que dichas contrataciones sean ilícitas o atenten contra el orden público, y las buenas costumbres.

De las obligaciones que especificamos no se refieren a las que emana del contrato, sino a las obligaciones legales que imponen al vendedor y comprador.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:

El vendedor tiene un sin número de obligaciones convencionales pero legalmente tiene estas:

1).- Perfeccionar la transferencia de la propiedad sobre la cosa materia del contrato. Obligación del vendedor es trasmitir el dominio de la cosa al comprador.

2).- Entregar la cosa que vende en el estado en que encuentre en el momento de celebrar el contrato, incluyendo sus accesorios. La entrega de la cosa va implícita en la naturaleza del contrato de la compraventa. Si se tarta de inmuebles es simbólica la entrega, basta el simple consentimiento, porque la escritura publica no es requisito, y si se hace, es por seguridad, mientras que en los bienes muebles, es necesaria la entrega material o tradición.

3).- Garantizar el estado de la cosa que se vende; si una persona compra, es para servirse de la cosa y tiene un vicio oculto, el vendedor responde por la calidad y el estado del bien que se transmite, para cuyo efecto existe la acción de rescisión la cual no es privativa de la compraventa sino que funciona en toda contrato oneroso. Pero no basta la entrega, ni que la cosa no tenga vicio, sino que conviene también que el vendedor tenga tranquilidad en el disfrute.

4).- Responsabilizarse por la evicción y el saneamiento: el vendedor esta obligado a proteger al comprador en la seguridad del derecho adquirido, en el caso que un tercero le disputase la cosa, alegando mayor derecho.

Es deber del vendedor defender al comprador de un tercero, que pretende tener mejor derecho, le disputase la cosa.

Las principales obligaciones son:

Entrega de la cosa.- para disponer de la cosa que adquiere, es necesario que el vendedor lo entregue.

El bien debe ser entregado en el estado en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato, así como sus accesorios y documentos relativos a la propiedad y al uso del bien vendido.

En cuanto la tiempo, también funciona el principio del pacta sunt Xxxxxxxx. Si el pacto dice dentro de 30 días, se debe entregar dentro de los 30 días. Si en el contrato no se dice nada acercadle tiempo de la entrega, se entrega inmediatamente después de celebrado el contrato, sin solución de continuidad, porque se supone que el comprador lo compra para disponerlo de inmediato. A falta de estipulación, el bien debe ser entregado en el lugar en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato.

La entrega del inmuebles es simbólica, se considera efectiva desde que el comprador esta en aptitud de utilizar el bien.

En cambio, en los muebles, la entrega se confunde con el contrato, porque en nuestro código civil se aplica la teoría alemana, según la cual la compraventa de muebles, se perfecciona con la entrega de la cosa.

Garantía de la calidad y estado de la cosa.- el vendedor no solo esta en la obligación de entregar la cosa, sino que el bien tiene que satisfacer los fines que justifican su adquisición, lo que ocurre solamente cuando responde a las exigencias del comprador. Si tiene algún vicio oculto, el comprador tiene dos facultades: resolución del contrato o rebaja del precio. Estas acciones son alternativas, se opta por una de ellas.

Elementos de lo vicios ocultos.

Los elementos que entran en juego en los vicios ocultos son los siguientes:

a) Debe ser de cierta gravedad; no existiría razón para que un comprador descubriendo un vicio oculto mínimo plantea un proceso. El poder judicial, debe utilizarse en tanto que los intereses perjudicados son de cierta gravedad y cuando ha habido una quiebra de intereses.

En todo caso, cuando se trata de vicios de poca importancia el transferente puede ofrecer subsanarlos, si esto es posible. Si la oferta es rechazada por el adquiriente, este puede intentar solo la acción estimatoria, perdiendo la redhibitoria.

b) Que afecte bienes muebles o inmuebles transferidos a titulo oneroso

c) Que los vicios existan paralelamente o con anterioridad a la transmisión del dominio.- el vendedor no responde por vicios que se presenten después de la transferencia, ya que cuando se entrego la cosa, esta no tiene vicio oculto que seria contrario a la equidad y la justicia, que alguien reclamara conociendo el vicio de la cosa.

Esta garantía se presume, pues no es necesario poner en una cláusula del contrato. Es una garantía legal, solo se pone practica. Para que no funcione, es necesario que en el contrato se exprese que el comprador renuncia a la acción redhibitoria y asume una situación aleatoria. Xxxxx renuncia al saneamiento, es nula cuando el transferente actúa con dolo o culpa inexcusable respecto ala existencia de vicios del bien al momento de celebrarse el contrato o pactarse la renuncia.

• Garantía de saneamiento por evicción.- Es aquella en virtud de la cual el comprador exige al vendedor le responda por el derecho adquirido. Si el vendedor pierde el proceso de reivindicación, tiene que responder por el saneamiento, devolviendo el precio y los frutos, pagando además los intereses y daños y perjuicios ocasionados.

El saneamiento es una consecuencia de la evicción, de modo que puede haber evicción sin saneamiento, pero no saneamiento sin evicción. La evicción es la llamada que hace el comprador al vendedor para que lo defienda. La evicción sin saneamiento es cuando el comprador llama al vendedor y este gana el proceso; si el vendedor fracasa, entonces viene el saneamiento. La garantía del saneamiento supone la buena fe del comprador.

Elementos de la garantía de saneamiento de evicción.-

• Un pacto de propiedad, uso o posesión de un bien mueble o inmueble, pero con la condición fundamental de ser una transferencia onerosa. Mal puede reclamar el donatario, pues no hubo rotura del equilibrio económico, al recibir el bien gratuitamente.

El comprador ha pagado un precio y por lo tanto tiene derecho a esta garantía. En los actos gratuitos no hay garantía de saneamiento.

Tiene que haber una perturbación de derecho, en virtud de una resolución judicial o administrativa firme y por razón de un derecho xx xxxxxxx, anterior a la transferencia, porque si la perturbación es de hecho no procede.

La perturbación tiene que ser efectiva.- la simple amenaza no es una perturbación de derecho.

La perturbación debe de ser anterior o coetánea al acto materia de la evicción, porque si la perturbación de derecho es posterior a ella, no cabe la garantía de evicción y saneamiento.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR:

Las obligaciones del comprador son las siguientes:

1.-Pago del precio: es la primera obligación básica, es la contraprestación del contrato de compraventa. Si retrata de obligación primaria que tiene el comprador de acuerdo a las pautas del contrato. Todo pacto en forma generales es la ley entre las partes, en tanto que no afecte el interés publico, no sea ilícito y no atente contra la moral y las buenas costumbres.

El pago del precio se puede pactar en distintas formas: pago en dinero, pago en dinero y parte en especie, a plazos, al contado, etc.

a) Compraventa a plazos: en una sociedad como la nuestra en que la mayoría no puede satisfacer de inmediato sus necesidades, el crédito es muy importante. Su función es de carácter vital en el engranaje social, es en cierto modo la democratización de la compraventa, pues, la pone al alcance de todos los que no pueden hacerlo.

b) Venta a plazos de bienes inmuebles en el código civil: El primer problema que se plantea el de la transferencia de la propiedad y se concreta con la siguiente pregunta: ¿cuando una persona adquiere un inmueble a plazos adquiere el dominio? La respuesta es si. Es falso que sea necesario el pago de última cuota para que se produzca la transferencia. La transferencia de bienes muebles, se produce, en instante en que las partes convienen.

En ningún momento, el pago del precio es una condición existencia para la traslación de dominio, salvo que se haya pactado la compraventa con reserva de propiedad.

2.- Recepción de la cosa comprada:

Esta es una obligación muy importante, porque la no recepción de la cosa puede ocasionar una serie de graves problemas jurídicos, por Ej.: en el riesgo de la pérdida o deterioro del bien. Si el comprador no quiere recibir el bien sin motivo justificado, el vendedor debe consignarlo para librarse de todo riesgo.

3.- Las condiciones de pago:

- Al contado.

- En cuenta corriente

- En consignación

- Al crédito

4.- Los medios de pago:

- Pago anticipado.

- Pago directo.

- El crédito.

MODALIDADES DE COMPRAVENTA

Existen tres modalidades de compraventa que tienen bastante similitud entre sí, que son la venta a satisfacción del comprador, la venta a prueba y la venta sobre muestra. Esta similitud ha sido causa de que algunos ordenamientos extranjeros, como el español y el argentino, den un mismo tratamiento jurídico a todas ellas, considerándolas como ventas sujetas a la condición suspensiva que el bien sea del agrado del adquirente.

Si bien estos tipos de venta fueron conocidos desde muy antiguo, han cobrado últimamente gran vigencia, debido al gran desarrollo de la contratación masiva y de la relevancia que se otorga a la figura del consumidor.

Al respecto, destaca XXXXX lo siguiente:

"Es evidente que la nuestra es, en la actualidad, una sociedad acentuadamente consumista. Esta situación se corresponde con la actitud adoptada en consecuencia por los suministradores de bienes, que les permite aceptar, como posibles e incluso normales, modelizaciones en el contrato de compraventa difícilmente asumibles en el pasado.

Hoy, los vendedores desean a toda xxxxx captar la voluntad de los presuntos compradores, incluso a través de fórmulas que podrían parecer excesivamente onerosas para ellos, como la de la venta sometida a la condición de que el objeto vendido, una vez probado por éste, resulta del agrado del comprador.

Los grandes almacenes y los hipermercados, en general, ofrecen a los posibles compradores la facultad de resolver la venta si no quedan satisfechos con el objeto adquirido.

Esa misma oferta llegó a convertirse en fórmula de estilo en las ventas por correo y también se utiliza en las ventas por teléfono de productos que se exhiben con ese fin por televisión.

En estos supuestos de venta por correo o por teléfono, el fundamento de esa facultad que se concede al comprador de poder resolver la venta en un determinado plazo radica, fundamentalmente, en la circunstancia que en estos tipos de venta se produce: la imposibilidad que tiene el comprador de poder comparar la calidad y precio del producto que se le ofrece, por no tenerlo a la vista antes de efectuar la compra. En las ventas a domicilio, a esta circunstancia se suma que la iniciativa de la operación parte del vendedor.

Estas han sido las razones expresadas por el legislador, en la Exposición de Motivos de la Ley sobre contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles, que justifican esta legislación protectora de los intereses de los consumidores".

COMPRAVENTA A SATISFACCIÓN DEL COMPRADOR.

Se entiende por venta a satisfacción del comprador, llamada también venta ad gustum por gran parte de la doctrina extranjera, aquella operación jurídica en virtud de la cual el transferente se obliga a transferir la propiedad de un bien al adquirente y éste se obliga a pagar su precio en dinero, quedando subordinada la operación a que el adquirente exprese que el bien le agrada.

Algunos ordenamientos extranjeros exigen que el bien sea probado por el adquirente antes de emitir su parecer.

El comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado en el contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el acreedor.

Puede observarse que la operación se desarrolla en dos etapas.

- Una primera mediante la cual se fijan el bien y el precio, es decir que ambos son determinados.

"A" se obliga a transferir a "B" una botella de vino cuyas calidades se especifican (marca, procedencia, tipo, año, etc.) y "B" se obliga a pagarle un precio cierto si es que el vino le agrada.

- La segunda etapa es la declaración del adquirente expresando si el vino le agrada o no. Sólo si existe una declaración de satisfacción por parte del adquirente la operación se perfecciona.

LA VENTA FORZADA:

Un aspecto sumamente debatido en la doctrina es el que concierne a la venta forzada, llamada también "necesaria" por Xxxxx y Xxx.

Para un sector de comentaristas, entre los que cabe mencionar a Xxxxxx Xxxxxxxx, cuando una persona se ve sometida ala obligación de vender no existe, propiamente dicho, una compraventa, desde que falta el acuerdo de voluntades. Otros tratadistas como Xxxxxxx, BaudryLacantinerie y Xxxxxxx y Xxxxxx afirman que existe el consentimiento, aun cuando no sea libre. Xxxxxxxxx explica que tal consentimiento "...ha sido virtualmente dado de antemano, en el momento mismo en que el deudor contrajo la obligación, es decir, cuando celebró el convenio por el cual se obligó, cuando suscribió el vale, el pagaré, el cheque, en que documentó su deuda, etc.". Al contraer la obligación el deudor tácita o implícitamente compromete para su cumplimiento todos sus bienes "porque el patrimonio del deudor es la prenda común de sus acreedores"; y en ese mismo momento le confiere tácitamente a su acreedor el derecho de hacer vender sus bienes para el pago de su deuda, si ésta no fuera pagada. En consecuencia, cuando el acreedor hace vender judicialmente esos bienes, no hace sino poner en ejecución aquel consentimiento dado anticipadamente por su deudor para que sus bienes fueran vendidos en caso de no cumplir con su obligación".

El debate se ha centrado en forma muy intensa respecto de la situación y naturaleza de los remates judiciales, figura que se aplica actualmente.

Se ha dicho que en los remates judiciales el consentimiento del deudor ejecutado existe o, en todo caso es virtual desde el momento en que contrae la obligación que se ejecuta. Pero hay opiniones contrarias según las cuales quien lo hace así no siempre tiene en cuenta que está afectando su patrimonio a la ejecución de la deuda y permitiendo, en consecuencia, el eventual remate de sus bienes. Dice a este respecto Valencia Xxxxxxxx, que "el llamado consentimiento virtual del deudor, no es la voluntad actual, que unida a la del rematante o la de la adjudicataria traiga la formación de obligaciones puramente contractuales, resultante de que varias voluntades coincidan en un momento dado en cuanto que alguna o varias obligaciones queden creadas".

En conclusión y reiterando lo que expresáramos al referimos al contrato forzoso, este tema ha sido y sigue siendo materia de encendida controversia doctrinaria y desde luego no está agotado.

ENAJENACIÓN POR EXPROPIACIÓN

Para cumplir con uno de sus fines esenciales, como es la satisfacción del interés y utilidad pública, el Estado se encuentra dotado de facultades suficientes para sustraer del patrimonio de los particulares determinados bienes e incorporados a su patrimonio o al de las entidades que la ley autorice. Todo esto supone un procedimiento complejo de expropiación, en el cual el expropiado está en la necesidad jurídica de enajenar uno o más de sus bienes en forma compulsiva.

Se ha discutido intensamente acerca de la naturaleza jurídica de la expropiación. Si bien el tema corresponde en esencia al derecho administrativo, conviene hacer presente que existen autores según los cuales ella constituye una especie típica de venta forzada en la que el expropiado ha prestado tácitamente su consentimiento en el instante en que adquirió la propiedad que después le es expropiada.

Xxxxxxx X. Xxxxx refuta esta tesis a mérito de los argumentos siguientes:

"1). El Estado, en ejercicio de poder de policía, actúa como Poder Público, es decir, no discute ni negocia con el particular expropiado, declara (por ley) que una cosa es de utilidad pública, y procede a apropiarse de ella. Si bien es verdad que paga por ella, no se trata de un precio, sino de una indemnización por el daño que sufre el expropiado, que se ve privado de algo que, en la mayor parte de los casos, no quería enajenar.

2). No puede afirmarse que el expropiado ha prestado su consentimiento con anticipación; menos aun se puede sostener que quien adquiere un bien lo hace aceptando una eventual necesidad estatal futura de disponer de ese bien y que para satisfacer esa eventual necesidad acepta ser despojado en cualquier momento. Xxxxx, sostiene Xxxxx, que quien adquiere una propiedad acepta que el Estado se la expropie, es expresar una idea falsa e inútil. En efecto, el consentimiento de los contratos debe ser actual, lo cual no ocurre en este caso.

En nuestra opinión y coincidiendo con la mayoría de los tratadistas, la expropiación es una figura de derecho administrativo, mediante la cual el Estado, para el cumplimiento de sus fines, priva en forma coactiva de la propiedad de un bien al dueño, siguiendo un trámite y pagando una indemnización que ordinariamente es en dinero.

En definitiva, son aplicables a la expropiación los elementos de juicio aportados al referimos a la venta forzosa

CONCLUSIONES

El contrato comienza formarse a partir de una oferta. La oferta debe de ser una propuesta específica indicando la mercadería, la cantidad y el precio. Debe de estar dirigida a persona determinada. La oferta puede ser retirada, revocada o rechazada; en este último caso se extingue la oferta.

En cuanto a la forma de contrato, no es necesario que sea por escrito, ni esta sujeto a requisito de forma.

La oferta surtirá efecto cuando este llegue al destinatario. Toda declaración u otro acto del destinatario que indique asentamiento a una oferta constituirán aceptación.

La aceptación de la oferta surtirá efecto en el momento en que la indicación de asentamiento llega al oferente dentro del plazo que se haya fijado.

Opción de compra:

La Opción de Compra es un contrato muy utilizado en el negocio de Bienes Raíces, consiste en firmar un documento donde las partes Vendedora y Compradora realizan un acuerdo y la parte vendedora otorga a la otra parte el derecho de comprar o mediar en el negocio. Este contrato puede ser de carácter unilateral, bilateral o una Opción mediadora.

Se conoce como unilateral cuando en el contrato que se firma no hay suma de por medio, el bilateral es cuando sí existe una suma de por medio y por último, el contrato de opción mediadora, también conocido como Opción de Compraventa, esta se realiza cuando una persona paga una suma por el derecho de tener la Opción, pero esta persona no es el comprador final si no que es un mediador que por diferentes circunstancias y razones llegó a formalizar un contrato con el propietario o vendedor, ejemplos de esto se dan cuando el vendedor no quiere participar en la negociación por estar delicado de salud, fuera del país o porque al vendedor sabe que la negociación es tediosa, larga y compleja y no quiere participar de esto sino hasta el final, cuando la misma se va a concretar.

El contrato sirve para formalizar el negocio, señalar responsabilidades y da mas seguridad a las partes involucradas en cuanto a que no se harán cambios en la negociación realizada para esos efectos mientras el documento esté vigente.

Toda Opción de compra debe de tener una redacción muy clara en cuanto el objetivo de la misma, también debe de quedar bien especificado si hay una suma de por medio y si esa suma es o no parte del valor total de la compraventa, además debe de tener un tiempo de expiración.

La Opción de compra puede ser transferible o intransferible, por esta razón esto debe quedar estipulado en el contrato y dependerá únicamente del acuerdo entre las partes,

Es importante que se especifique si la propiedad tiene gravámenes o si están afectadas de alguna manera con vecinos, servidumbres, inquilinos, contratos de publicidad dentro de la propiedad si es que existen, así como también si el propietario o vendedor quiere disponer de partes de la construcción si esta va a ser demolida

Los contratos de Opción de compra tienen la característica de que si al final, el contrato se vence, ninguna de las partes tiene obligaciones contractuales.

Por último en dicho contrato se debe de fijar el cómo se pagarán los gastos de traspaso, honorarios y timbres que se deberán hacer a la hora de la firma de la escritura de Compra Venta para evitar malos entendidos en la negociación final.

Es importante entender que lo que aquí se ha dicho son las generalidades de lo que podrían contener estos contratos de Opción de Xxxxxx, al final son los abogados los que afinarán y se encargarán de que las partes que ellos representan queden bien protegidas.