EXHIBIT 8
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CELEBRADO ENTRE
POLIFIBRAS DE CHIHUAHUA, S.A. DE C.V.
("ARRENDADOR")
Y
INDUSTRIAS Q.A.I., S.A. DE C.V.
("ARRENDATARIO")
EL
1O. DE FEBRERO DE 1996
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
INDICE
PAGINA
DECLARACIONES 1
CLAUSULAS
Primera Arrendamiento de la PROPIEDAD ARRENDADA .............. 2
Segunda Titularidad de la propiedad arrendada
Tercera Vigencia y entrega de la propiedad arrendada .... 2
/vigencia opcional .................................. 3
Cuarta Uso de la propiedad arrendada ....................... 3
Quinta Precio del arrendamiento y deposito .................. 3
Sexta Modificaciones ....................................... 5
Septima Cesion y subarrendamiento ............................ 5
Octava Mantenimiento ........................................ 6
Novena Responsabilidad de las partes ........................ 6
Decima Seguros .............................................. 7
Decima primera Impuestos y Servicios Publicos ...................... 9
Decima segunda Entrega de la Propiedad Arrendada ................... 10
Decima tercera Retencion de la posesion ............................. 11
Decima cuarta Clausula ambiental .................................. 11
Decima quinta Derecho del Arrendador a desempenar las obligaciones
del Arrendatario. .................................... 12
Decima sexta Derecho del Arrendatario de desempenar las
obligaciones del arrendador. ........................ 12
Decima septima Acceso del Arrendador a la Propiedad Arrendada.13
Decima octava Letreros ............................................. 13
Decima novena Notificaciones ....................................... 13
Vigesima Titulos .............................................. 14
Vigesima primera Jurisdiccion ......................................... 14
Vigesima segunda Comisiones y gastos .................................. 14
A N E X O S
A1.- Plano de la "PROPIEDAD ARRENDADA" primer ano.
A2.- Plano de la "PROPIEDAD ARRENDADA" anos subsecuentes.
B.- Modificaciones
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que celebran por una parte
POLIFIBRAS DE CHIHUAHUA, S.A. DE C.V., representada por el Ing. Xxxxxxx Xxxxxxxx
Xxxxx, en su caracter de Representante Legal (a quien en lo sucesivo se le
denominara como el "ARRENDADOR"), e INDUSTRIAS Q.A.I., S.A. DE C.V. representad
por la senora Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, en su caracter de Representante Legal de
dicha sociedad (a quien en lo sucesivo se le denominara el "ARRENDATARIO"), de
conformidad con las siguientes Declaraciones y Clausulas.
D E C L A R A C I O N E S
I. El ARRENDADOR declara:
a) Que es una sociedad debidamente constituida y existente de conformidad
con las leyes de la Republica Mexicana, con su principal asiento de
negocios en Ciudad Juarez, Chihuahua, Mexico.
b) Que tiene la propiedad y plena posesion y dominio, y la facultad de
arrendar un edificio industrial (el "Edificio") construido sobre un
terreno (el "Terreno") con una superficie de 24,072.07 m2 ubicado en la
Xxxxxxxxx Xxxxxx-Xxxxx Xxxxxxx Xx. 0.0 xx Xx. Xxxxxx, Xxxxxxxxx,
Xxxxxx. El Terreno fue adquirido mediante compra que se hizo al Ing.
Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx y la Senora Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxxxx de
conformidad con la escritura publica no. 164 otorgada ante la fe del
Licenciado Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx, Notario Publico Numero 21 para el
Distrito Bravos.
c) Desea dar en arrendamiento una superficie de 1,538.74 m2 que
corresponde a una porcion del edificio "A" el primer anos de
arrendamiento y de 2,317.00 m2 que es la totalida del edificio "A" los
anos subsecuentes (en lo sucesivo la "Propiedad Arrendada".) La
"Propiedad Arrendada" se resalta en forma achurada en los planos que se
ajuntan a este Contrato como Anexo "A1" y "A2", los cuales forman parte
integrante de este y se considera como aqui reproducido.
d) Que cuenta con los permisos y licencias necesarias para operar
debidamente la "Propiedad Arrendada" y para permitir al ARRENDATARIO el
uso de la misma para sus actividades de conformidad a los terminos y
condiciones aqui establecidos.
e) Que desea arrendar la "Propiedad Arrendada" al ARRENDATARIO de
conformidad a los terninos y condiciones que mas adelante se
establecen.
II. El ARRENDATARIO declara a traves de su representante legal:
a) Que su representada es una sociedad mercantil debidamente constituida y
existente en terminos de la Ley General de Sociedades Mercantiles, con
su principal asiento de negocios en Ciudad Juarez, Chihuahua, Mexico.
b) Que su representada desea tener el uso y posesion temporal de la
"Propiedad Arrendada" mediante arrendamiento, sujeto a los t'erminos y
condiciones que aqui se estipulan.
c) Que su representada y ella, gozan de todas las facultades necesarias
para celebrar este contrato, facultades que no le han sido limitadas ni
revocadas.
III. Las partes declaran a traves de sus representantes legales que:
En la celebracion de este Contrato no ha existido error,
violencia, mala fe, o dolo entre ellas.
En atencion a las anteriores declaraciones, las partes
acuerdan las siguientes:
C L A U S U L A S
PRIMERA.- Arrendamiento de la "Propiedad Arrendada".
El ARRENDADOR por medio del presente contrato arrienda al
ARRENDATARIO y el ARRENDATARIO arrienda del ARRENDADOR la "Propiedad Arrendada"
conjuntamente con todas sus servidumbres y derechos de paso que le pertenezcan.
SEGUNDA.- Titularidad de la "Propiedad Arrendada".
El ARRENDADOR tiene el derecho de uso y posesion exclusivo de
la "Propiedad Arrendada", y garantiza que el ARRENDATARIO tendra el uso y goce
pacifico de la misma. Da la misma manera, el ARRENDADOR y el ARRENDATARIO estan
de acuerdo en que, segun lo establecido por el articulo 2308 del Codigo Civil
del Estado de Chihuahua, en caso de que la "Propiedad Arrendada" sea hipotecada
o gravada, este Contrato de Arrendamiento subsistira en los terminos del mismo y
que en caso de hipoteca de la "Propiedad Arrendada", el incumplimiento en los
pagos de la mencionada hipoteca o gravamen no perjudicara de manera alguna los
terminos y condiciones convenidas por las partes en el presente Contrato o sus
prorrogas y que cualquier cambio o modificacion realizada a dichos contratos de
hipoteca o gravamenes o la celebracion de nuevas hipotecas o gravamenes que
recaigan sobre la "Propiedad Arrendada", deberan hacer referencia en su texto y
contenido a la existencia y duracion del presente Contrato de Arrendamiento y en
su caso a las clausulas referentes a la prorroga o extension del mismo, si tal
derecho de prorroga se acuerda entre las partes al momento en el que dicha
hipoteca se celebre por el ARRENDADOR. El ARRENDADOR manifiesta que en este
momento y cuando s entregue la posesion de la "Propiedad Arrendada" al
ARRENDATARIO, no se estara en violacion xx xxxxx federales, estatales o
municipales.
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TERCERA.- Vigencia y entrega de la "propiedad arrendada"/ vigencia opcional.
A. VIGENCIA. La vigencia inicial de este arrendamiento sera de
cinco (5) anos a partir del primero de Febrero de 1996 ("Vigencia del
Arrendamiento", o "Vigencia de este Arrendamiento").
B. ENTREGA. El ARRENDADOR entregara la posesion de la
"Propiedad Arrendada en, o, antes del 29 de Febrero de 1996. La obligacion del
ARRENDATARIO de pagar la renta comenzara el lo. de Febrero de 1996.
CUARTA.- Uso de la "Propiedad Arrendada".
El ARRENDATARIO utilizara la "Propiedad Arrendada" para la
manufactura de articulos le plastico reforzados con fibra xx xxxxxx. Bajo
ninguna condicion o circunstancia podra el ARRENDATARIO utilizar la "Propiedad
Arrendada" para realizar operaciones quimicas u operaciones industriales que
sean consideradas violatorias o contrarias I disposiciones municipales,
estatales y federales aplicables.
QUINTA.-Precio del Arrendamiento y deposito.
X. XXXXX. Durante la Vigencia de este Contrato de
Arrendamiento, el ARRENDATARIO pagara como renta por la "Propiedad Arrendada"
por m2 de superficie construida arrendada, por ano, en dolares moneda de curso
legal de los Estados Unidos de America, las siguientes cantidades:
SUPERFICIE PRECIO UNITARIO
ARRENDADA EN DOLARES PO TOTAL ANUAL
ANO M2 M2 EN DOLARES
--- -- -- ----------
1 1,538.74 $41.00 $63,088.35
2 2,317.00 $43.47 $100,720.00
3 2,317.00 $46.27 $107,207.60
4 2,317.00 $48.96 $113,440.30
5 2,317.00 $52.08 $120,69.35
El importe total de la Renta por el primer ano es de (Sesenta
y tres mil ochenta y ocho dolars 35/100 US Cy)
El importe total de la Renta por el segundo ano es de (Cien
mil setecientos veinte dolares 00/100 US Cy)
El importe total de la Renta por el tercer ano es de (Ciento
siete mil doscientos siete dolares 60/100 US Cy)
3
El importe total de la Renta por el cuarto ano es de (Ciento
trece mil cuatrocientos cuarenta dolares 30/100 US Cy)
El importe total de la Renta por el quinto ano es de (Ciento
veinte mil seiscientos sesenta y nueve dolares 35/100 US Cy)
B. PAGO. El pago mensual de la renta sera de una doceava parte
de los pagos totales al uales correspondientes segun la tabla del parrafo
anterior, esto es:
ANO RENTA MENSUAL
--- -------------
1 $ 5,257.36
2 $ 8,393.33
3 $ 8.933.97
4 $ 9,453.36
5 $10,055.78
A el importe mensual correspondiente se le agregara el
Impuesto al Valor Agregado vigente en la fecha de pago y el resultante, debera
pagarse por adelantado dentro de los primeros cinco dias de cada mes sin
necesidad de notificacion o requerimiento alguno. Una vez que el ARRENDADOR
reciba el pago de la renta, el ARRENDADOR debera entregar la factura
correspondiente al ARRENDATARIO, de conformidad con los requisitos fiscales
Mexicanos. La renta sera pagada en el domicilio del ARRENDADOR ubicado en la
XXXXXXXXX XXXXXX X XXXXX XXXXXXX XXXXXX 000 XXXXXXXX XX XXXX XXXXXX xxx
necesidad de que se le notifique por escrito al ARRENDATARIO.
C. DEPOSITO. El ARRENDATARIO debera entregar al ARRENDADOR la
cantidad de $ 5,257.36 (Cinco rnil docientos cincuenta y siete dolares 36/100 US
Cy) como deposito a conservarse en una cuenta del ARRENDADOR. Este deposito se
incrementara en adicion al deposito inicial por las cantidades que a
continuacion se dan, en cada ano subsecuente:
2do. ano ..............$3,135.00
3er. ano...............$ 540.64
4to. ano ..............$ 519.39
5to. ano ..............$ 602.42
El ARRENDADOR esta autorizado a utilizar el deposito para el pago de los
servicios publicos o cualesquier otro cargo realizado por reparaciones a la
"Propiedad Arrendada" que le correspondan al ARRENDATARIO de conformidad con los
terminos de este contrato.
Al momento del incumplimiento por parte del ARRENDATARIO y
despues habersele notificado por escrito el monto de la cantidad adeudada, ya
sea por consumo de los servicis publicos o cualesquier otro cargo realizado por
reparaciones a la "Propiedad Arrendada" que le correspondan al ARRENDATARIO, que
sea aplicable al deposito o cualquier cantidad
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que se encuentre pendiente de pago adeudada por el ARRENDATARIO de conformidad
con el presente contrato, el ARRENDADOR podra disponer d las cantidades erogadas
porel, deduciendolas del deposito dado en garantia.
D. PAGO EN XXXX. La falta de pago puntual del precio del
arrendamiento dara derecho al ARRENDADOR a cobrarle al ARRENDATARIO, por pena
convencional, un cargo mensual igual al 1.5% sobre el monto total de la renta
atrasada hasta su total liquidacion.
E. PAGO DE IVA. El ARRENDATARIO pagara el Impuesto al Valor
Agregado ("IVA") que sea aplicable al pago de las rentas de conformidad con el
tipo de cambio al momento de hacer el pago.
SEXTA. MODIFICACIONES.
El ARRENDATARIO no podra modificar la estructura basica, la
apariencia exterior o los servicios publicos basicos de la "Propiedad Arrendada"
sin el consentimiento por escrito de el ARRENDADOR. El ARRENDADOR autoriza al
ARRENDATARIO a efectuar las modificaciones (las "Modificaciones") a la
"Propiedad Arrendada" que se senalan en el documento adjunto al presente como
Anexo "B". Las Modificaciones que se muestran en el Anexo "B" seran realizadas a
cuenta y riesgo del ARRENDATARIO. Las Modificaciones pasaran a formar parte de
la "Propiedad Arrendada". En ningun momento, durante el termino del presente
arrendamiento o a su terminacion, el ARRENDADOR sera responsable del pago de las
Modificaciones. Las Modificaciones seran hechas a riesgo y costo del
ARRENDATARIO unicamente. Despues del inicio de este arrendamiento, el
ARRENDATARIO queda autorizado para realizar modificaciones o alteraciones
menores a la "Propiedad Arrendada", a su propia xxxxx y riesgo, siempre y cuando
dichas alteraciont o modificaciones no alteren o deterioren substancialmente la
estructura de la "Propiedad Arrendada" la cual es parte del Edificio. Todo el
equipo o accesorios de cualquier naturaleza que fuesen instalados ya sea en
forma permanente o no, continuara siendo p opiedad del ARRENDATARIO y deberan
ser retirados por el ARRENDATARIO a la expiracion o terminacion de este contrato
o de cualquier prorroga o ampliacion del mismo, salvo en el caso en que el
ARRENDATARIO reciba por adelar adelantado confirmacion por escrito de parte de
el ARRENDADOR, de cada caso especifico, que las mejoras hechas a la "Propiedad
Arrendada" puedan permanecer en dicha proopiedad hasta el termino de la vigencia
del arrendamiento, entendiendose no obstante que el ARRENDATARIO por su cuenta y
costo reparara cualquier dano que hubiese su iido la "Propiedad Arrendada" como
resultado de la remocion de dicho equipo y/o accesorios y regresara la
"Propiedad Arrendada" al ARRENDADOR en condiciones adecuadas de orden,
presentacion y limpieza.
SEPTIMA.-CESION Y SUBARRENDAMIENTO.
El ARRENDATARIO no podra ceder o subarrendar la "Propiedad
Arrendada" sin autorizacion expresa y por escrito del ARRENDADOR. Aun cuando el
ARRENDATARIO obtenga por escrito autorizacion del ARRENDADOR para subarrendr la
"Propiedad Arrendada", el ARRENDATARIO seguira siendo responsable respecto a
este arrendamiento.
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OCTAVA - MANTENINLIENTO.
A. MANTCNIMIELLTO POR EL ARRENDADOR. El ARRENDADOR, debera en
todo momento la durante vigencia del arrendamiento mantener v renarar a su
pronia xxxxx los cimientos del Edificio, la estructura de los pisos, la
estructura de los muros exteriores, la estructura de los techos incluyendo muros
de soporte.
B. MANTENIMIENTO POR EL ARRENDATARIO. El ARRENDATARIO debera
en todo momento durante la vigencia del arrendamiento mantener y reparar a su
propia xxxxx, el interior de la "Propiedad Arrendada" incluyendo la pintura
interior, los techos y botaguas asi como el aislamiento y los sistemas de aire
acondicionado y calefaccion y la jardineria que exista en el lugar, asi como de
todas las construcciones que haga como modificaciones al edificio.
NOVENA - RESPONSABILIDAD DE LAS PARTES.
De conformidad con las leyes aplicables, el ARRENDADOR
garantiza al ARRENDATARIO el uso y goce pacifico de la "Propiedad Arrendada"
durante todo el termino de este contrato y el ARRENDATARIO conviene y acepta
usar la "Propiedad Xxxxxxxxx solamente para los fines aqui estipulados y de
conformidad con la naturaleza y el uso senalado para la "Propiedad Arrendada".
Las responsabilidades del ARRENDADOR y del ARRENDATARIO, en cada caso, se
regiran por las siguientes estipulaciones:
1. El ARRENDADOR o el ARRENDATARIO, respectivamente, seran responsables
por danos a la"Propiedad Arrendada" causados por su propia culpa o
negligencia, o la de sus agentes, empleados o visitantes, excepto en
caso de danos usualmente cubiertos por seguro contra incendio con
endoso de amplia cobertura.
2. En el caso de que el ARRENDATARIO se viese impedido al uso del edificio
por una causa no atribuible al ARRENDATARIO, ya sea parcial o
totalmente, la renta se reducira proporcionalmente a la parte cuyo uso
se impida. Pero si el ARRENDATARIO fuese impedido de usar la "Propiedad
Arrendada" de manera total, o en la medida que el ARRENDATARIO no la
pueda usar para los fines aqui estipulados, entonces la renta no se
pagara durante el tiempo en que la "Propiedad Arrendada" no sea
utilizada..
3. Si la "Propiedad Arrendada" fuera danada o destruida por causa
atribuible a cualquiera de las partes, la parte responsable conviene en
restituirlo y ponerlo en condicion apropiada para que el ARRENDATARIO
la use para los propositos establecidos en este contrato. Una vez que
la parte responsable haya restaurado la "Propiedad Arrendada" a su
condicion original, el ARRENDATARIO debera de continuar pagando la
renta completa establecida en este contrato. No obstante lo anterior,
la vigencia del arrendamiento no podra prolongarse sin el
consentimiento por escrito del ARRENDADOR.
4. La responsabilidad del ARRENDATARlO sera limitada a los danos causados
por su negligencia y al alcance de los riesgos especificos que puedan
ser asegurados bajo polizas
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de seguros mexicanos sobre la propiedad (incendio, rayos, explosion,
vientos huracanados, granizo, huelgas, motines, aeronaves, vehlculos,
humo, terremoto y erupcion volcanica). Si la destruccion es total o
excede de 50% del valor de reposicion total de la Propiedad Arrendada"
y es causada por caso fortuito o fuerza mayor, el ARRENDATARIO tendra
el derecho de elegir en no requerirle al ARRENDADOR la reconstruccion,
y en tal caso, este arrendamiento terminara sin mas responsabilidad
para cl alquiera de las partes.
5. Si el impedimendo fuese imputable al ARRENDATARIO o a sus agentes,
empleados o visitantes, el ARRENDATARIO continuara pagando la renta
como si estuviese utilizando la Propiedad Arrendada, a menos que tal
perdida fuere cubierta por un seguro de interrupcion xx xxxxxx u otro
seguro y la renta se paga por la compania de seguros.
6. En caso de impedimento parcial de uso, de conformidad con el segundo
parrafo de esta Clausula, las partes convendran en la proporcion en que
debera reducirse la renta; si no se pusiesen de acuerdo, cada parte
designara un perito, y si ambos peritos no se pusiesen de acuerdo,
ellos mismos designaran un tercer perito. La decision de la mayoria de
los peritos sera final y obligatoria para las partes, o si las partes
convinieran en designar a un solo perito, su decision sera final y
obligatoria para las partes.
7. Las re ponsabilidades de las partes que se contienen en esta clausula
estan sujetas a las estipulaciones de la Clausula Decima de este
Contrato.
DECIMA - Seguros.
La partes obtendran coberturas de seguros en clases y
cantidades adecuadas para proteger sus respectivos intereses contra cualesquiera
y toda clase de perdidas y/o riesgos.
Especifica llente queda convenido que:
1. SEGURO CONTRA INCENDIO. El ARRENDADOR contratara un seguro contra
incendio de cobertura amplia que proteja la "Propiedad Arrendada" en su
valor de reposicion, asi como la maquinaria, materia prima y otros
bienes propiedad del ARRENDADOR y del ARRENDATARIO durante la vigencia
inicial de este contrato de Arrendamiento y las prorrogas del mismo,
obligandose el ARRENDATARIO a pagar a el ARRENDADOR el importe de las
primas de seguro. El ARRENDATARIO pagara la cantidad de $2,900.00 (Dos
mil novecientos dolares 00/100 US Cy) por ano. Una doceava parte de tal
cantidad debera ser pagada al ARRENDADOR conjuntamente con la renta
mensual a partir de la fecha de entrega de la "Propiedad Arrendada". El
ARRENDATARIO debera pagar tal cantidad de manera mensual, es decir la
cantidad de $241.67 (Docientos cuarenta y uno dolares 67/100 US Cy). La
poliza de seguro por la "Propiedad Arrendada" normalmente caduca en 31
de Enero, en consecuencia, en el mes de Febrero de cada ano, el
ARRENDADOR podra ajustar el xxxxx de los seguros durante la vigencia de
este contrato.
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2. SEGURO DE RESNONSABILIDAD. El ARRENDATARlO debera obtener a su propia
xxxxx y mantener en vigor durante la vigencia de este Contrato las
siguientes coberturas bajo polizas de seguro validas, expedidas por una
compania de seguros aprobada por el ARRENDADOR:
a) Seguro de Responsabilidad Civil General, asegurando al ARRENDATARIO
y al ARRENDADOR asi como a otras partes interesadas que el ARRIENDADOR
designe contra responsabilidad de cualquier persona, firma o sociedad
por lesiones o danos que ocuran en la "Propiedad Arrendada" o en el
area de estacionamiento o en los terrenos adyacentes a la propiedad en
limites combinados de no menos de $500,000.00 (Quinientos mil dolares
00/100 US Cy), cada poliza debera de disponer que no podra cancelarse
por la compania aseguradora sin que medie una notificacion otorgada por
correo certificado o registrada por lo menos 15 dias antes de tal
cancelacion. El ARRENDATARIO debera entregar al ARRENDADOR o a otras
partes interesadas que el ARRENDADOR designe el certificado o
certificados expedidos por la compania aseguradora certificando que tal
seguro se encuentra en vigor por lo menos con 15 dias de anticipacion a
la expiracion de tal poliza, el ARRENDATARIO debera proporcionar al
ARRENDADOR la documentacion comprobatoria que acredite que tal poliza
ha sido renovada o reemplazada. Si el ARRENDATARIO omite obtener o
conservar tal seguro, pagar las primas sobre este cuando se adeuden y/o
hacer que las polizas de seguro se renueven, entonces el ARRENDADOR
tendra el derecho de contratar y pagar tales primas en cuyo caso las
cantidades pagadas por el ARRENDADOR deberan ser sumadas y convertirse
en parte de la renta adeudada el primer mes de los meses-siguientes.
b) Un seguro contra interrupcion xx xxxxxx, que cubra el riesgo de
perdida xx xxxxxx debido a la realizacion de cualquiera de los
siniestros cubiertos en esta Clausula, en una cantidad suficiente para
cubrir la renta, impuestos y primas de seguros que en ese momento se
requieran.
3. SUBROGACION. No existira renuncia de subrogacion respecto a cualquier
poliza de seguro referida en esta Clausula.
4. INCENDIO U OTROS SINIESTROS. En caso de siniestros a la "Propiedad
Arrendada" que resulten en dano o destruccion de la "Propiedad
Arrendada" el ARRENDATARIO debera inmediatamente dar una notificacion
por escrito al ARRENDADOR.. Los pedimientos de ajuste deberan de
comenzar de inmediato por el ARRENDATARIO.
Todas las cantidades de seguro pagadas por tal dano o destruccion menos
el costo, honorarios y gastos incurridos si se realizan estos en
relacion con el ajuste de la perdida, deberan de hacerse disponibles al
ARRIENDADOR o al ARRENDATARIO tal y c Imo aparezcan sus intereses
respectivos en relacion a este Arrendamiento, con el proposito de
reconstruir la "Propiedad Arrendada" de la manera mas rapida posible a
las condiciones y caracterlsticas que guardaba antes de tal dano o
destruccion.
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El ARRENDATARIO debera de acreditar al ARRENDADOR que ha obtenido las
coberturas de seguro requeridos antes de tomar posesion de la
"Propiedad Arrendada."
Si el ARRENDATARIO instala una caldera o compresor, debera de obtener
una cobertura de seguro contra perdidas o danos causados por el mal
funcionamiento o explosion xx xxxxxxx o compresor, por una cantidad no
menor a $100,000.00 (Cien mil dolares 00/100 U.S. Cy.), de conformidad
a las condiciones satisfactorias para el ARRENDADOR antes de su
instalacion.
D'ECIMA PRIMERA.- IMPUESTOS Y SERVICIOS PUBLICOS
a) IMPUESTOS.
El ARRENDATARIO es responsable por el pago del Impuesto al
Valor Agregado causado por la renta.
El ARRENDATARIO sera responsable por el pago del impuesto
predial en forma proporcional a la superficie que este arrendando.
El ARRENDADOR o el ARRENDATARIO podran iniciar accion
judicial, a nombre del ARRENDADOR, del ARRENDATARIO o de ambos, para objetar la
validez o procedencia de cualquier carga fiscal que se impusiese sobre la
"Propiedad Arrendada", o la cantidad de impuestos que se estuviesen cargando, o
bien, accion para recobrar e] pago de los mismos. Cada una de las partes
cooperara con la otra respecto al procedimiento judicial hasta donde sea
razonablemente necesario. La cantidad neta de cualquier impuesto que se
recuperase, despues del pago de todos los gastos que hubiese, se devolvra a la
parte que los efectuo.
b) SERVICIOS PUBLICOS.
El ARRENDADOR manifiesta que todos los servicios publicos
necesarios para la "Propiedad Arrendada" a utilizarse por el ARRENDATARIO los
proporcionara de la siguiente manera:
El Servicio de AGUA mediante un pozo de agua de su propiedad
con agua no potable. E ARRENDATARIO pagara una suma de $100.00 dolares
mensuales. (Cien dolares 00/100 US Cy)
El servicio de DRENAJE mediante una fosa septica por los
cuales el ARRENDATARIO pagara la suma de $50.00 dolares (Cincuenta dolares
00/100 US Cy) mensuales.
Estas cantidades se pagaran conjuntamente con la renta mensual
y se les agregara el Impuesto al Valor Agregado correspondiente.
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El servicio de GAS sera contratado por el ARRENDATARIO en
forma independiente asi como el servicio de TELEFONOS.
El servicio de ELECTRICIDAD sera contratado por el
ARRENDATARIO.
Cualquier contratacion adicional para la "Propiedad Arrendada"
debera de ser responsabilidad del ARRENDATARIO.
D'ECIMA SEGUNDA.- ENTREGA DE LA PROPIEDAD ARRENDADA.
En el ultimo dia del plazo de este contrato, o de sus
prorrogas, si existe alguna, o en su caso, en la fecha correspondiente si
hubiese terminacion anticipada, el ARRENDATARIO debera devolver y entregar la
"Propiedad Arrendada" para la posesion y uso de el ARRENDADOR, sin demora y en
buen orden, en buena condicion y adecuado matenimiento, excepto por el desgaste
normal y razonable debido al uso normal y al transcurso del tiempo, con la
excepcion de danos por incendio u otro siniestro. Todos los letrerc,
inscripciones, celosias e instalaciones de naturaleza similar, realizadas por el
ARRENEATARIO deberan ser removidas antes o en la fecha de la expiracion del
plazo de este contrato. Todo el mobiliario, accesorios y equipo tales como
compresores, transformadores y demas equipo instalado por el ARRENDATARIO
continuaran sienclo propiedad del ARRENDATARIO y seran retiradas por el
ARRENDATARIO en cualquier momento durante o al final de la vigencia de este
contrato y el ARRENDATARIO debera, a su propia xxxxx, reparar el dano que
resulte de la instalacion o remocion de dichos equipos y/o accesorios.
Cualquier articulo que permanezca en la "Propiedad Arrendada"
treinta (30) dias con posterioridad a la terminacion de este contrato podra ser
considerado, a opcian del ARRENDADOR, como que ha sido abandonado y el
ARRENDADOR podra conservarlo o disponer de el en la forma que mejor le convenga
y sin obligacion o responsabilidad. Cualquier mejora permanente realizada a la
"Propiedad Arrendada" por el ARRENDATARIO y/o por el ARRENDADOR subsecuente a la
fecha de firma del presente, se considerara como propiedad del ARRENDADOR y
permanecera en la "Propieda Arrendada" a la terminacion o antes de la
terminacion de este contrato de arrendamiiento sin que el ARRENDADOR compense al
ARRENDATARIO por dichas instalacior s o mejoras, sujeto al derecho del
ARRENDATARIO a usar los mismos durante el termino del presente.
D'ECIMA TERCERA. RETENCION DE LA POSESION.
El ARRENDATARIO debera entregar al ARRENDADOR al termino del
Arrendamiento la "Propiedad Arrendada" en las mismas condiciones en que las
recibio, excepto por el desgaste normal causado por el paso del tiempo.
a) En caso de que el ARRENDATARIO permanezca en posesion de la
"Propiedad Arrendada" despues del termino inicial sin haber ejercido su opcion a
prorrogar el contrato, o en caso de que el ARRENDATARIO permanezca en posesion
de la "Propiedad Arrendada" despues
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de la vigencia de la prorroga (si la hay), el ARRENDATARIO pagara al ARRENDADOR
como nueva renta por la "Propiedad Arrendad" un 100% de la renta que este en ese
momento pagando, mas otras cantidades que hayan sido requeridas de pago
inmediatamente antes de que dicha posesion se diera, y debera continuar pagando
dichas cantidades hasta que entregue la "Propiedad Arrendada" al ARREENDADOR.
Este parrafo no se considerara como el otorgamiento de un derecho para
permanecer en posesion de la "Propiedad Arrendada" despues de la expiracion de
la vigencia del Contrato de Arrendamiento. Esta expresamente entendido y
acordado entre el ARRENDADOR y el ARRENDATARIO en que cualquier posesion del
ARRENDATARIO sobre la "Propiedad Arrendada" despues de la expiracion de este
Contrato de Arrendamiento debera operar y constituirse como una tenencia y
debera ser inmediata llente terminable a voluntad del ARRENDADOR.
b) El ARRENDATARIO debera indemnizar al ARRENDADOR por
cualquier perdida o responsabilidad que directamente resulte del retraso del
ARRENDATARIO en la devolucion de la"Propiedad Arrendada" siempre y que tal
perdida o responsabilidad no exceda de tres (3) meses xx xxxxx a la renta
establecida en el parrafo (a) anterior.
c) El ARRENDATARIO reconoce que su obligacian a entregar la
"Propiedad Arrendada" estara sujeta a estas clausulas y aqui mismo renuncia
expresamente a cualquier derecho que pueda tener de acuerdo al Codigo Civil del
Estado de Chihuahua.
D'ECIMA CUARTA.- CLAUSULA AMBIENTAL.
A partir de la fecha de la celebracian del contrato, sera
obligacion del ARRENDATARIO observar las leyes y reglamentos en materia de
equilibrio ecologico y proteccion al ambiente. El ARRENDATARIO se obliga a
entregar al ARRENDADOR resultados de pruebas requeridas por la ley para
verificar que la "Propiedad Arrendada" se encuentra libre de contaminacion,
liberando de toda responsabilidad a este ultimo de cumplir con las sanciones y
penas o indemnizaciones y gastos que pudiesen imponerse o tuviesen que erogarse
como consecuencia de cualquier contaminacion causada por el ARRENDATARIO. El
ARRENDATARIO no sera responsable de cualquier contaminacion que provenga de
fuera de los limites de la "Propiedad Arrendada". El ARRENDATARIO es responsable
por la contaminacion ambiental que ocasione durante la vigencia de este
Arrendamiento.
El ARRENDADOR por su parte, se obliga frente al ARRENDATARIO y
ante cualquier autoridad competente a responder por la contaminacion que pudiese
presentar la "Propieda Arrendada", como consecuencia de las actividades que se
hayan realizado en el mismo con anterioridad al presente Contrato de
Arrendamiento, liberando de toda responsabilidad al ARRENDATARIO de cumplir con
las sanciones y penas o indemnizaciones y gastos que pudiesen imponerse o
tuviesen que erogarse como consecuencia de cualquier contaminacion que exista en
la "Propiedad Arrendada" a la fecha de la celebracion del presente contrato o
como consecuencia de actos u omisiones del ARRENDADOR. El ARRENDATARIO no sera
responsable por cualquier contaminacion que ocurra despues de la devolucion de
la "Propiedad Arrendada" al ARRENDADOR. El ARRENDADOR declara y garantiza que la
"Propiedad
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Arrendada" se encuentra libre de cualquier tipo de contaminacion al momento de
la entrega de la "Propiedad Arrendada."
D'ECIMA QUINTA.- DERECHO DEL ARRENDADOR A DESEMPENAR LAS OBLIGACIONES DEL
ARRENDATARIO.
Si el ARRENDATARIO dejara de cumplir con cualquiera de las
obligaciones que contrae en este Contrato, el ARRENDADOR, despues xx xxxx (10)
dias de haberlo notificado por escrito (o sin notificacion previa en caso de
emergencia) y sin eximir o relevar al ARRENDATARIO de cualesquiera de las
obligaciones que contrae en este Contrato, podra realizar cualquier acto que
este el ARRENDATARIO obligado a desempenar de conformidad con este contrato, sin
que ello implique la obligacion del ARRENDADOR a realizar tales actos, y podra
entrar a la "Propiedad Arrendada con el proposito de realizar las acciones que
fuesen necesarias en ese caso. Todas las cantidades pagadas Por el ARRENDADOR y
todos los gastos y costos erogados por el ARRENDADOR en relacion con el
desempeno de dichas obligaciones de el ARRENDATARIO, seran pagaderas por el
ARRENDATARIO a el ARRENDADOR dentro de los diez (10) dias siguientes al recibo
del cobro de dichas cantidades.
D'ECIMA S'EXTA.-Derecho del ARRENDATARIO de desempenar las obligaciones del
ARREENDADOR.
Si el ARRENDADOR dejase de desempenar alguna o varias de sus
obligaciones contenidas en este contrato, el ARRENDATARIO despues xx xxxx (10)
dias de haber entregado notificacion por escrito al ARRENDADOR (o sin
notificacion previa en caso de emergencia) y sin eximir o relevar al ARRENDADOR
de cualesquiera de sus obligaciones contenidas en este contrato, podra sin que
esto implique obligacion del ARRENDATARIO de realizar tales actos, desempenar
cualquier acto que deba ser desempenado por parte del ARRENDADOR. Todas las
cantidades pagadas por el ARRENDATARIO en conexion con el desempeno de
cualesquier obligacion del ARRENDADOR, sera pagado por el ARRENDADOR al
ARRENDATARIO dentro de los diez (10) dias de la recepcion del cobro de dichas
cantidades.
D'ECIMA S'EPTIMA.-ACCESO DEL ARRENDADOR A LA "PROPIEDAD ARRENDADA."
El ARRENDATARIO permitira al ARRENDADOR y a sus representantes
autorizados el acceso a la "Propiedad Arrendada" durante horas razonables, con
el proposito de inspeccionarla y realizar los trabajos que fuesen requeridos del
ARRENDADOR o necesarios como resultado de omisiones del ARRENDATARIO o en la
realizacion de trabajos, en la iniciacion de los mismos, diez (10) dias despues
de recibir aviso por escrito del ARRENDADOR.
Nada de lo que aqui se estipula implicara la obligacion del
ARRENDADOR a realizar dichos trabajos; y la realizacion de ellos por el
ARRENDADOR no constituira dispensa al incumplimiento del ARRENDATARIO en su
obligacion de llevarlos a cabo.
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Todos los agentes, empleados o trabajadores del ARRENDADOR que
entren a la "Propiedad Arrendada", deberan obedecer las reglas y obligaciones
del personal del ARRENDATARIO incluyendo, y sin limitarse, a mallas para el
cabello, batas, gorras, lentes, etc.
DECIMA OCTAVA.-LETREROS.
El ARRENDATARIO tendra el derecho de colocar en la "Propiedad
Arrendada" o de colocar en el exterior del Edificio sus letreros y otros
letreros que requieran para su operacion, incluyendo letreros relacionados con
la contratacion de personal. Ningun otro letrero debera instalarse en la
"Propiedad Arrendada" sin el consentimiento por escrito del ARRENDADOR, excepto
que el ARRENDADOR tiene el derecho de colocar letreros "Para Vent" o "Para
Renta" en la "Propiedad Arrendada."
DEClMA NOVENA.-Notificaciones.
Cuando alguna de las partes requiera o desee realizar
cualquier notificacion o reclamo a la otra conforme a las disposiciones de este
Arrendamiento, tal notificacion o reclamo se hara personalmente o a traves de
correo certificado o registrado con acuse de recibo dirigido a:
ARRENDADOR: Polifibras de Chihuahua, S.A. de C.V.
Xxxx. Xxxxxx x Xxxxx Xxxxxxx xx. 000 Xxxxxxxx
Xxxxxxxx "X"
Xx. Xxxxxx, Xxxx
At'n. Ing. Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx
ARRENDATARIO: Industrias Q.A.I., S.A. de C.V.
Xxxx. Xxxxxx x Xxxxx Xxxxxxx xx. 000 Xxxxxxxx
Xxxxxxxx "X"
Xx. Xxxxxx, Xxxx.
At'n. Xxx. Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx.
VIG'ESIMA.-Titulos.
La partes convienen mutuamente en que los titulos contenidos
en este Arrendamiento se insertan exclusivamente para referencia y no se
consideraran como parte de este Arrendamiento ni se utilizaran en su
interpretacion.
VIG'ESIMA PRIMERA.-Jurisdiccion.
Este Contrato debera interpretarse de acuerdo con las
disposiciones del Codigo Civil y leyl s del Estado de Chihuahua, Estados Unidos
Mexicanos, y ambas partes por el presente se someten a la jurisdiccion de los
tribunales de Ciudad Juarez, Estado de Chihuahua, Estados
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Unidos Mexicanos, y renuncian a cualquier otra jurisdiccion que les pudiera
corresponder por cualquier motivo. Las disposiciones de esta clausula no se
aplicaran a cualesquiera garantia(s) otorgadas por cualquier tercera persona al
ARRENDADOR para garantizar el cumplimiento por parte del ARRENDATARIO de
cualquiera de sus obligaciones.
VIG'ESIMA SEGUNDA.-Comisiones y gastos.
El ARRENDADOR reconoce que la operacion aqui concertada no ha
generado comisione u honorarios de corredores o agentes o algun otro similar, o
contraprestacion que tuvieran que pagarse las partes respecto a esta operacion.
Cada parte sera responsable por los propios gastos y honorarios de
representantes, abogados, auditores o consultores que hayan participado en este
contrato y la transaccion contemplada.
EN TEST MONIO DE LO ANTERIOR
Este contrato se firma por las partes en Ciudad Juarez,
Chihuahua, Mexico, el dia PRIMERO DE FEBRERO DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS.
"ARRENDADOR" "ARRENDATARIO"
Polifibras de Chihuahua, S.A. de C.V. Industrias Q.A.I., S.A. de C.V.
/s/ Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx /s/ Xxxxxxx Molan Xxxxxxxx
------------------------------- -------------------------------
XXXXXXX XXXXXXXX XXXXX XXXXXXX MOLAN XXXXXXXX
Ing. Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx Xxx. Xxxxxxx Molan Xxxxxxxx
Representante Legal Representante Legal
T E S T I G O T E S T I G O
/s/ Xxxxx Xxxxxxx /s/ Xxxxxx Xxxxxxxx
---------------------------- -------------------------
XXXXX XXXXXXX XXXXXX XXXXXXXX
Ing. Xxxxx Xxxxxxx
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