Derecho Civil III Bolilla 10
Derecho Civil III
Bolilla 10
Locación de cosas.
Punto1
Definición del contrato de locación: art. 1493: Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.
De esta definición surgen las tres clases de contratos de locacion:
Locación de cosas: en ella una de las partes se obliga a conceder el uso y goce de una cosa.
Locación de obra: en ella una de las partes se obliga a ejecutar una obra.
Locación de servicios: en ella una de las partes se obliga a prestar un servicio.
Las partes (en cualquiera de las tres) son según el art. 1493, 2do par.
Locatario (arrendatario o inquilino): es el que paga el precio.
Locador (arrendador): es el que recibe el precio, por conceder el uso y goce o ejecutar una obra o prestar un servicio.
El precio se llama también arrendamiento o alquiler.
Concepto de locacion de cosas: hay locacion de cosas cuando una de las partes (locador) se obliga a conceder el uso y goce de una cosa por un cierto tiempo, y la otra parte (locatario) se obliga a pagar un precio determinado en dinero.
Caracteres: bilateral, concensual, conmutativo, oneroso, no formal, de tracto sucesivo.
Diferencia con:
La venta: en la venta hay obligación de transmitir el dominio de la cosa, mientras que en la locacion solo hay obligación de transmitir el uso y goce de la cosa. En materia de riesgos por aplicación del principio “la cosa se pierde para su dueño”, resulta que en la venta el comprador asume los riesgos cuando recibe la cosa, mientras que en la locacion el riesgo no se transfiere al locatario, si no que queda en cabeza del locador. En cuanto al objeto, hay cosas que no se pueden vender pero si locar (playas, parques, etc.)
El depósito: el depósito es gratuito, mientras que la locación es onerosa. Además la locación es consensual y el depósito es real. También el locatario puede usar y gozar de la cosa, mientras que el depositario debe guardarla y no puede usarla.
El comodato: el comodato es real y la locación es consensual. En ambos hay goce de la cosa ajena, pero en la locación es oneroso e incluye derecho a los frutos, mientras que en el comodato el goce es gratuito y no incluye los frutos (salvo expresa autorización).ç
El mutuo: en ambos se entrega una cosa para ser gozada a cambio de dinero pagado periódicamente, solo que en la locación la cosa no se entrega en propiedad y debe ser devuelta idéntica al terminar el contrato, mientras que el prestamista da en propiedad una cosa fungible que se devuelve en igual especie. Además la locación es consensual y el mutuo es real.
La sociedad: aunque en principio se tratan de figuras muy distintas, puede haber confusión cuando la locación no se paga con una suma fija sino con un porcentaje de la producción: para Xxxxx es una sociedad, pero el derecho moderno tiende a considerarlo locación, sobretodo cuando se trata de arrendamientos rurales.
El usufructo: si éste es oneroso casi no hay diferencia con la locación, pues en ambos hay uso y goce a cambio de un precio. Sin embargo el usufructo también puede ser gratuito y la locación no. Además el usufructo puede ser sin termino (extinguiéndose con al muerte del usufructuario), mientras la locación no puede exceder xx xxxx años y puede no extinguirse con la muerte del locatario. El usufructo debe construirse por escritura pública y la locación es no formal, salvo en los inmuebles.
Naturaleza del derecho del locatario:
Teoría clásica: es un derecho personal: basada en el derecho romano sostiene que el derecho del locatario es un derecho personal o creditorio, pues el locatario seria acreedor de una obligación de dar (entregar la cosa) y de una obligación de hacer (procurar el uso y goce de la cosa). En definitiva, el locatario no goza de la cosa directamente, sino que lo hace a través del locador que es quien se la procura. El art. 1515 da la razón a esta posición al establecer que el locador esta obligado a mantener al locatario en el goce pacifico de la cosa durante todo el tiempo de la locación. Xxxxx siguió esta posición.
Teoría del derecho real: fue sostenida por Xxxxxxxx basándose en el art. 1743 del X. Xxxxxxxx, el cual es equivalente al art. 1498 del CC Argentino: “enajenada la finca arrendada...la locación subsiste durante el tiempo convenido”. Esta situación de que a pesar de enajenarse la cosa, la locación subsista y se puedan oponer a los nuevos adquirientes, es una característica de los derechos reales, y fue por ello que Xxxxxxxx sostuvo que el derecho del inquilino debía ser considerado un derecho real. Xxxxx rechaza esta posición manifestando que sin duda el que compra un inmueble que esta arrendado contrae formalmente la obligación de respetar el arrendamiento, pues debe saber que por la ley no puede desalojar al locatario (nota art. 1498).
Teorías intermedias: para algunos, el derecho del inquilino rompe con la división clásica entre derechos reales y personales, y entra en una categoría intermedia, ya que no solo se puede oponer al deudor sino también a un grupo determinado de personas.
Forma y prueba del contrato: en un principio todos los contratos de locación eran no formales. Sin embargo la realidad social y las necesidades comerciales impusieron la conveniencia de la forma escrita para las locaciones de inmuebles:
Ley 13.264, estableció que los arrendamientos rurales deben hacerse por escrito ante juez de xxx x xxxxxxxxx e inscribirse en el Registro Inmobiliario, formalidad que es ad probationem.
Ley 23.091, impuso la forma escrita en las locaciones urbanas, aunque aceptando el contrato verbal cuando hubiera tenido principio de ejecución.
A partir de estas leyes solo los contratos de cosas muebles y los arrendamientos rurales por menos de un año están exentos de formalidad.
En cuanto a la prueba, los contratos de locación urbanos y rurales se prueban con el instrumento escrito, salvo cuando existe principio de ejecución, en cuyo caso se admite todo tipo de prueba. El resto de los contratos se prueba por cualquier medio, pero no se admiten testigos cuando el contrato supere los $10.000.
Punto 2
Presupuestos y elementos:
El consentimiento: es un elemento esencial en lo referido a la naturaleza del contrato, a la cosa que se alquila y al precio, ya que la falta de acuerdo en alguno de esos puntos hace nulo al contrato. También debe haber consentimiento en cuanto al tiempo de duración y al destino que se dará a la cosa locada, sin embargo la omisión de estas cuestiones es suplible por las normas legales y no causan nulidad.
No cabe en la locación la “promesa de locación”: si una parte prometió arrendar y la otra prometió tomar en arrendamiento, ya hay contrato concluido. Tampoco cabe la locación forzosa, pues el consentimiento debe ser libremente prestado; sin embargo por el carácter social que tiene la propiedad privada y la escasa oferta de alquileres de vivienda, llevo al Estado a sancionar la Ley 13.581, en virtud por la cual se obligaba a los propietarios de viviendas desocupadas a alquilar en plazo perentorio, bajo pena de incautar el inmueble y alquilarlo por cuenta del dueño. La ley resulto contraproducente, pues desalentó la construcción de viviendas para alquilar. Por esto fue derogada la Ley 23.091 que impone fuertes impuestos a las viviendas desabitadas.
Capacidad: Art.1510.- Los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar las ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho.
Al igual que en la compraventa, los incapaces absolutos (art. 54 CC)
Menores emancipados: pueden alquilar sus bienes, ya que tienen la libre administración de ellos, sea que los hayan adquirido a titulo gratuito u oneroso; es para la disposición que necesitan autorización judicial, salvo que mediare acuerdo entre ambos cónyuges y uno fuere mayor de edad (art. 135).
Inhabilitados del art. 152 bis. (alcohólicos, drogadictos, pródigos, etc.): pueden dar o tomar en alquiler, porque ellos si bien no pueden celebrar actos de disposición, pueden celebrar actos de administración (salvo que en la sentencia el juez se lo hubiese prohibido expresamente).
Administradores de bienes ajenos: el art. 1511 establece que pueden arrendar, con las disposiciones establecidas por la ley:
Padres: pueden dar en locación los bienes de los hijos bajo su patria potestad, con la condición de que la locación termine cuando aquella concluya.
Tutores y curadores: pueden alquilar los bienes de sus representados, pero por un plazo que no pase los 5 años (por un plazo mayor necesitan autorización del juez) y de determinar cuando termine la tutela o curatela.
Administradores y mandatarios: con un poder general pueden dar en locación los bienes a su cargo hasta 6 años. Para dar la locación por más tiempo, requieren un poder especial.
Los incapaces de derecho, en el art. 1513 dispone que los que están privados de ser adjudicatarios (compradores) de ciertos bienes no pueden ser locatarios de ellos ni con autorización judicial
Se aplica para la locación, las prohibiciones del art. 1361:
Es prohibida la compra, aunque sea en remate público, por sí o por interpuesta persona:
1 - A los padres, de los bienes de los hijos que están bajo su patria potestad;
2 - A los tutores y curadores, de los bienes de las personas que estén a su cargo y comprar bienes para éstas, sino en los casos y por el modo ordenado por las leyes;
3 - A los albaceas, de los bienes de las testamentarías que estuviesen a su cargo;
4 - A los mandatarios, de los bienes que están encargados de vender por cuenta de sus comitentes;
5 - A los empleados públicos, de los bienes del Estado, o de las municipalidades, de cuya administración o venta estuviesen encargados;
6 - A los jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos y tasadores, de los bienes que estuviesen en litigio ante el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen, o hubiesen ejercido su respectivo ministerio;
7 - A los Ministros de Gobierno, de los bienes nacionales o de cualquier establecimiento público, o corporación civil o religiosa, y a los Ministros Secretarios de los gobiernos de provincia, de los bienes provinciales o municipales, o de las corporaciones civiles o religiosas de las provincias.
Objeto:
Principio General: pueden alquilárselos inmuebles y las cosas muebles no fungibles. Las cosas fungibles (al igual que las consumibles) no pueden alquilarse, porque el locatario al usar y gozar de ellas, estaría disponiendo de las mismas, sería un préstamo de consumo (mutuo).
Según el art.1500 las cosas indeterminadas pueden ser objeto de locación. Las cosas futuras pueden ser dadas en locación, pero el acto está sujeto a la condición de que la cosa llegue a existir, de lo contrario el contrato será nulo por falta de objeto. Las cosas que están fuera del comercio si bien no pueden ser enajenadas, pueden ser dadas en locación, salvo que estuvieren fuera del comercio por ser nocivas al bien público, u ofensivas a la moral y buenas costumbres.
Los contratos sobre los bienes públicos se rigen por el derecho administrativo y sólo en subsidio se aplican las normas del CC. Sin embargo su locación no puede ser total, sino que debe limitarse a un sector de la cosa de modo que no impida el destino público que debe tener. (Ej: arrendar un espacio de una plaza para un quiosco).
La locación de cosas ajenas es valida y en gral. no ofrece problemas si el locador tiene derecho a alquilarla (usufructuario) o tiene autorización para celebrar un contrato de locación a un tercero (representante).ç
Cuando el que alquilo la cosa no tenia derecho a alquilar se producen los siguientes efectos:
- Para el dueño de la cosa el contrato le es inoponible y no produce efectos sobre él, porque le es totalmente ajeno. Podrá exigir la entrega inmediata de la cosa.
Solo deberá respetar el contrato, si lo hubiese ratificado o si la locación hubiere sido hecha por un heredero aparente.
Entre las partes el contrato es valido y debe ser cumplido, pero esta expuesto a pedido de nulidad, del locador (antes de entregar la cosa) o del locatario (en cualquier momento salvo que fuese de mala fe).
En cuanto a la cosa en condominio el art. 512 establece que el copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla ni aun en la parte que le pertenece sin consentimiento de los demás participes. El contrato será anulable a pedido de los condóminos o del locatario.
No hay locación de derechos, quienes insisten en concebir esta figura dan como ejemplo el alquiler de un fondo de comercio (el titular de un negocio alquila el mismo entregando el inmueble, el mueble, marcas, clientela y mercaderías). Sin embargo esto no es una locación de derechos sino un contrato complejo, compuesto por una locación (inmuebles y muebles) y una venta o préstamo de consumo (mercaderías).
Precio: se rige por lo dispuesto sobre compraventa.
Caracteres:
Determinado en el contrato o determinable de acuerdo con sus cláusulas. Si no estuviese fijado corresponde fijarlo judicialmente atendiendo a los usos, la costumbre y el dictamen de peritos (Ley 23.091).
En dinero: si el precio es mixto (parte en dinero y parte en cosas o servicios) para algunos es un contrato innominado, para otros es locación si al cosa o servicio son determinables en dinero, y otros sostienen que hay locación si el precio en dinero aparece como el factor determinante del contrato.
Moneda de pago: La Ley de Locaciones Urbanas (23.091) art. 1 establece que los alquileres deben fijarse en moneda de curso legal, de lo contrario la cláusula será nula y el precio debe ser fijado judicialmente. Sin embargo es posible realizar contratos en moneda extranjera, porque la Ley de Convertibilidad del Austral modifico los arts. 617 y 619 del CC:
Art.617.- Si (...) se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero.
Art.619.- Si la obligación del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento.
Ajuste del precio: Artículo 3. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadería xxx xxxx de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.
Tiempo de la locación: la ley establece:
Plazo máximo: 10 años. Si las partes celebran un contrato por un tiempo mayor, este queda concluido en dicho plazo. La limitación se debe a que si la locación tuviese plazo mayor significaría un desmembramiento de la propiedad, y si la locación no tendría límite de tiempo seria una enfiteusis, derecho real prohibido en nuestro código.
Plazos mínimos: según la Ley 23.091 art. 2 son:
locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles: 2 años.
locaciones para demás destinos: 3 años.
Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o perteneciente a dichos organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato es con fines de turismo; c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias; E) Las locaciones en que los estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
Plazo presunto: Cuando en el contrato de locación urbana no se fijo plazo, se aplican las siguientes reglas: (art 1507)
tratándose xx xxxxx y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio (art. 1507). Pero considerando el art 2. de la ley 23.091, si el tiempo resultante supera los 6 meses, es aplicable el mínimo legal de 2 años.
Si el contrato tiene un objeto expresado (ej: alquiler para un congreso) se juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato.
En la locación xx xxxxx, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los términos que a continuación se establecen, a pesar de cualquier declaración o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios ni las condiciones del arriendo.
Estos términos serán:
para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria: 2 años.
para los destinados a habitación: 1 ½ año.
Cese del plazo mínimo: (Art. 1507) El beneficio del plazo legal que se establece a favor del locatario, cesará por las siguientes causas:
Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler.
Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso distinto del que por su naturaleza está destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al locador o a los demás sublocadores, declarados por sentencia judicial.
Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el locador.
Ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de la contribución directa. Si producido el desalojo la reedificación o mejora no se efectuase, el propietario deberá al inquilino desalojado una indemnización equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de ocupación de que ha sido privado.
En los casos de los incisos 1 y 2, el locatario tendrá diez días para el desalojo; en los casos de los incisos 3 y 4, este plazo podrá ampliarse hasta cuarenta días.
Cuando el locatario demandado en virtud de lo dispuesto por los incisos 1 y 3, fuere sublocador, los subinquilinos tendrán un plazo de noventa días para el desalojo, contados del mismo modo.
Punto 3
Obligaciones del locador: rige cuando las partes no hayan convenido otra cosa.
De entregar la cosa y sus accesorios: y además en buen estado de conservación de modo que pueda servir al uso para el cual fue alquilada. Salvo que se haya convenido que la cosa seria entregada en el estado en que se halle (esto se presume cuando se arriendan edificios arruinados o se entra en posesión de una cosa sin exigir reparaciones). La cosa debe entregarse en el sitio en que estaba al celebrarse el contrato, (salvo convención en contrario), en forma inmediata corriendo los gastos de entrega por cuenta del locador. Si el locador incumple en la entrega, el locatario puede reclamar el cumplimiento o pedir resolución de contratos, reclamando daños y perjuicios, si no hubiera mediado caso fortuito.
Conservar la cosa en buen estado: después de entregada la cosa, y mientras dure la locación, el locador debe conservarla en buen estado y a tal efecto hacerle todas las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, sea que provengan de caso fortuito o fuerza mayor; de la calidad propia, vicios o defectos de la cosa; del uso o goce estipulado; o culpa del locador, sus agentes o dependientes.
Dentro del caso fortuito se considera comprendido el deterioro causado por terceros, aunque sea por motivos de enemistad u odio al locatario.
Si el locador no hace las reparaciones o tarda en hacerlas, el locatario puede:
Retener la parte del alquiler equivalente al costo de las reparaciones y si se trata de reparaciones urgentes puede ejecutarlas por cuenta del locador. Si no son urgentes, deberá intimar al locador a que repare y eventualmente demandarlo para que un juez ordene realizarlas o autorice al inquilino a ejecutarlas.
Pedir la resolución del contrato.
El locador debe indemnizar al locatario los daños y perjuicios que le causa el incumplimiento, salvo que se deba a caso fortuito o fuerza mayor.
Destrucción de la cosa por caso fortuito: si es total: el contrato queda rescindido. Si es parcial: el inquilino puede pedir que se reduzca proporcionalmente el alquiler o la recensión del contrato. Si no hay destrucción pero quedo deteriorada: el contrato subsiste, pero el locador deberá realizar las reparaciones correspondientes. Si no se destruye pero el inquilino se ve impedido de usarla se puede pedir la recensión del contrato o la cesación del pago de alquiler durante el tiempo que no pudo usar la cosa.
El inquilino no podrá reclamar daños y perjuicios si el impedimento a usar la cosa se debe a caso fortuito.
De garantía:
Por el hecho personal del locador: el locador debe abstenerse de cualquier acto que impida o perturbe el uso y goce de la cosa por el inquilino. Si bien el inquilino no puede oponerse a que el locador haga las reparaciones necesarias, si puede oponerse a que haga obras que no son reparaciones (como poner una fuente con ángeles negros) o demandar la demolición de ella o restituir la cosa y pedir indemnización.
Por perturbaciones de terceros: si el inquilino sufriese perturbaciones de derecho (evicción), debe asumir la defensa en juicio y hacerse responsable si el inquilino se viese privado de la cosa.
El inquilino debe avisar al locador en el más breve tiempo posible, las turbaciones de derecho que sufra; de lo contrario pierde toda garantía y debe responder por daños y perjuicios.
El locador no garantiza contra las turbaciones de hecho de terceros, el inquilino no debe accionar contra el locador sino contra aquellos (terceros).
Por vicios redhibitorios: debe tratarse de defectos o vicios de la cosa anteriores o posteriores al contrato que impidan el uso de la cosa. El locador no responde por ellos aunque el no los hubiese conocido y el inquilino podrá pedir la disminución del alquiler o la rescisión del contrato, salvo que al celebrarse tuviera conocimiento de los vicios o defectos.
Pagar las mejoras que hubiere hecho el locatario:
En principio el locatario puede realizar mejoras por utilidad, comodidad, necesidad, etc. No puede hacer mejoras que alteren la forma de la cosa, si no fuere expresamente autorizado por el contrato o si el locador no lo hubiese autorizado.
Casos en que el locador debe rembolsar:
Se autorizo a realizarla y además se comprometió a pagarla.
Si fuesen reparaciones o gastos de urgencia (que no admiten demora y que para el inquilino es imposible avisarle al locador para que los haga o los autorice a hacerlos).
Si fuesen mejoras necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas;
Si fuesen mejoras voluntarias, si por su culpa se resolviese la locación;
Si la locación fuese por tiempo indeterminado, si lo autorizó para hacerlas y exigió la restitución de la cosa, no habiendo el locatario disfrutado de ellas.
En el primer y segundo caso, las mejoras existan o no, serán pagadas por lo que hubieren costado, y no probándose el costo, serán pagadas por arbitramiento judicial.
En el tercer, cuarto y quinto supuesto, serán pagadas solamente las mejoras que existiesen por el precio de su avaluacion, sea cual fuere el valor de su costo.
En los casos en que la locación continua, el inquilino puede compensar lo que gasto en mejoras con el pago de alquileres, sin perjuicio de pedir el pago inmediato.
En todos los casos tiene derecho de retención sobre la cosa alquilada hasta que se les pague el valor de las mejoras.
De pagar las cagas y contribuciones: el locador debe pagar el impuesto territorial, el impuesto municipal, las expensas, etc., pero nada impide que se convenga que estos pagos sean hechos por el inquilino.
Punto 4
Obligaciones del locatario:
De pagar el precio: el precio del alquiler se debe pagar en las fechas o plazos indicados en el contrato, si no hay nada convenido se aplicaran los usos del lugar.
En protección del interés del locador, la ley otorga una serie de garantías:
Si el inquilino deja de pagar dos periodos consecutivos de alquiler, el locador puede pedir la resolución del contrato más la indemnización correspondiente.
Puede retener todos los frutos y objetos que se hallen en la cosa arrendada y que pertenezcan al locatario (la pertenencia se presume salvo prueba en contrario).
Tratándose de inmuebles la ley le concede acción ejecutiva para que pueda cobrar rápidamente los alquileres adeudados.
Pagos Anticipados: Art. 7: Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c) El pago del valor llave o equivalentes.
La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.
De usar y gozar la cosa en buen estado: debe darle a la cosa un uso honesto y conforme a la moral y buenas costumbres; debe usar la cosa conforme al destino indicado en el contrato. El locador tiene derecho a impedir que el locatario de a la cosa un uso distinto.
Se habla de uso abusivo cuando el inquilino usa la cosa más allá de lo permitido. Si el uso abusivo causa perjuicio al locador, éste puede reclamar según las circunstancias: el cese del uso abusivo o la rescisión del contrato y daños y perjuicios.
El locatario debe:
Reparar todo daño ocasionado a la cosa por su culpa, de sus familiares, empleados, huéspedes o subarrendatarios.
Efectuar las mejoras que estén a su cargo (deterioros por el uso y convenidos en el contrato)
Abstenerse de realizar obras nocivas que alteren la forma de la cosa o prohibidas en el contrato.
Abstenerse de hacer abandono de la cosa. Este consiste en dejar a la cosa en un tiempo muy prolongado sin nadie que la vigile o cuide.
El locador podrá pedir que se hagan las reparaciones o mejoras, que se detengan o destruyan las obras indebidas o la resolución del contrato.
No habrá culpa por parte del locatario si la pérdida total o parcial de la cosa arrendada, o su deterioro, o la imposibilidad de su destino, fue motivada por caso fortuito o fuerza mayor. (Art 1568)
Tampoco habrá culpa por parte del locatario por la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, si fue motivada por su propia calidad, vicio, o defecto, o cuando fue destinada a extinguirse progresivamente por la extracción de sus productos. (Art. 1569)
No siendo notorio el accidente de fuerza mayor que motivó la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, la prueba del caso fortuito incumbe al locatario. A falta de prueba, la pérdida o deterioro le es imputable. (Art. 1570)
Siendo notorio el accidente de fuerza mayor, o probado este accidente, la prueba de que hubo culpa, por parte del locatario, sus agentes, dependientes, cesionarios, subarrendatarios, comodatarios o huéspedes, corresponde al locador.
De restituir la cosa: Al concluir el contrato, el locatario debe restituir la cosa al locador en el estado que la recibió, salvo los deterioros ocasionados por el tiempo o por causas inevitables. Si al contratar no se describió el estado de la cosa, se presume que la recibió en buen estado.
Si el locatario no restituye la cosa al fin de la locación, el locador podrá exigirle la restitución más las pérdidas e intereses de la demora.
Para el caso de que el locatario no devolviese la cosa y el locador tampoco la reclame, la legislación no admite la “tacita reconducción”.
De comunicar las novedades dañosas: responde por evicción, si el inquilino sufriese turbaciones de derecho debe comunicarlas al locador en el más breve tiempo posible, de lo contrario, pierde toda la garantía y debe responder por los daños y perjuicios.
Punto 5
Cesión y sublocación:
Cesión: el inquilino (cedente) cede los derechos de su contrato a un tercero (cesionario). La relación se rige por la cesión de derechos, y por lo tanto: hay que notificar al locador, la cosa se recibe en el estado en que se encuentra, el contrato de locación no puede ser modificado, y la cesión puede ser onerosa o gratuita.
Sublocación: Hay un nuevo contrato de locación entre el inquilino original (sublocador) y el tercero (subinquilino). La relación entre ellos se regirá por las normas sobre locación, y no será necesario notificar al locador; se pueden pactar términos y condiciones diferentes al de la locacion original.
Principio general: el locatario puede subalquilar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, salvo que le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes.
En la actualidad, casi todos los contratos llevan la cláusula de que el locatario no podrá ceder el contrato ni sublocar. Si el inquilino viola esta prohibición, el locador puede pedir:
El desalojo xxx xxxxxxx.
La rescisión del contrato.
Cuando el contrato diga que el locatario no puede ceder o subalquilar “sin consentimiento del locador”, significa que se puede subalquilar o ceder, pero el locador deberá aceptar o no al nuevo inquilino.
Fin de la cesión o sublocación: Deben terminar cuando venza la locación original, no pueden ir más allá en el tiempo, ya que el inquilino no puede transmitir un derecho mejor que el que tenía. Ambos contratos pueden concluir además por alguna de las causas propias que les ponen fin (ej. acuerdo de partes, nulidad).
Punto 6
Terminación de la locación.
Por vencimiento del plazo fijado en el contrato.
En nuestro derecho no existe la “tácita” reconducción, si terminado el contrato el locatario continua en el uso de la cosa, pagando alquileres sin que el locador le reclame la restitución, no se juzgara que hay tácita reconducción (renovación automática del contrato por igual plazo) sino la continuación de la locación concluida, bajo los mismos términos y condiciones hasta que cualquiera de las partes decida ponerle fin.
Plazo indeterminado: Si la locación no fuese a término fijo, el locador no podrá exigir al locatario la restitución de la cosa arrendada, sino después de los plazos siguientes:
1. Si la cosa fuese mueble, después de tres días de haberle intimado la cesación de la locación;
2. Si fuese casa, departamento o pieza, establecimiento comercial o industrial, predio o predio rústico, después de tres meses contados del mismo modo;
3. Si fuese predio rústico en que existiese un establecimiento agrícola, después de un año contado del mismo modo;
4. Si fuese terreno en que no exista establecimiento comercial, industrial o agrícola, después de seis meses contados del mismo modo.
Por perdida de la cosa o imposibilidad de cumplir el destino para el cual se arrendó.
Por los vicios redhibitorios de ella, que ya existiesen al tiempo del contrato o sobreviniesen después, salvo si tales vicios eran aparentes al tiempo del contrato, o el locatario sabía de ellos, o tenía razón de saber;
Por casos fortuitos que hubieran imposibilitado principiar o continuar los efectos del contrato;
Por todos los casos de culpa del locador o locatario que autoricen a uno u otro a rescindir el contrato.
Resolución anticipada.
Artículo 8. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
Otras causas: por acuerdo de partes, por confusión de locador-locatario, por cumplimiento de la condición resolutoria, etc.
La locación no concluye: por muerte de las partes, por enajenación de la cosa arrendada, por necesitar el locador la cosa para el, su familia, ni por imposibilidad del locatario de seguir usando la cosa.
Art 9 ley 23.091: En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.
Punto 7
Locación urbana. El problema social. Evolución legislativa:
La locación: la locación urbana es un tema xx xxxxxx alcances sociales, debido al gran número de personas que no tienen vivienda propia y deben alquilar. Por esto existe una tendencia estatal a intervenir en las locaciones, apuntando a proteger al locatario. En nuestro país puede decirse que la evolución legislativa se inicio en 1943, cuando se sanciono el Decreto 1580/43, que impuso la prorroga forzosa de todas las locaciones por un año y medio, estableció rebajas en el precio y creo una cámara de alquileres, con facultades jurisdiccionales, destinadas a arbitrar y resolver los litigios entre las partes. Desde entonces las leyes de alquileres han sido una constante e impusieron las siguientes pautas:
Prorrogas: si bien prorrogar masivamente los alquileres ante una emergencia puede ser una solución apta a corto plazo, su esencia se desvirtúa cuando estas se renuevan sistemáticamente ya que puede permitir el abuso de muchos inquilinos y el desalentamiento a la construcción de viviendas para alquilar.
Precios topes: es útil ante una emergencia económica pero se desvirtúa cuando se fijan el precio demasiado bajos o índices de ajustes poco realistas.
Sucesión de derechos locativos: la idea de que los derechos del locatario son hereditarios están vinculada al contenido “real” que tiene la locación. Sin embargo no es razonable abusar de esta idea. En nuestro país las leyes llegaron a autorizar las permutas directas de inmuebles entre inquilinos, como si fueran los propietarios y sin intervención de los locadores.
Cámaras de alquileres: parece razonable crear organismos administrativos específicos que controlen la aplicación de las leyes de alquileres. Sin embargo se desvirtúa si se le otorgan a estas cámaras facultades jurisdiccionales que son propias del PJ.
En síntesis las ideas intervencionistas son buenas si se imponen con prudencia y mesura. La Ley 23.091 que se sanciono en 1984, puso fin a las prorrogas, hizo un reordenamiento general a las normas e implementó un régimen de promoción de locaciones (régimen optativo aplicable a viviendas comunes y económicas que ofrecen exenciones impositivas a los locadores, eximen del pago del impuesto de sellos a los contratos de alquiler, implementa un régimen de seguro obligatorio al locador y locatario, y eleva a tres años el plazo mínimo para los contratos que adhieran a la promoción. Si bien tuvo algunos efectos positivos los avatares de la economía terminaron haciendo el régimen ineficaz.).
Instrumentación.
Art. 1: Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio en ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza. En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concretarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial.
Fianzas o depósitos en garantía.
Art. 4: Las cantidades
entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán
serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas
reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso
del contrato al finalizar la locación.
Intimación de pago.
Art. 5: Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago. FIN BOLILLA 10